رای وحدت رویه اجرت المثل ایام تصرف: بررسی آراء قضایی، نحوه مطالبه و نکات حقوقی کلیدی

حتماً شما هم در موقعیتی قرار گرفتید که ملک یا مالی داشتید و کسی بدون اجازه شما ازش استفاده کرده یا کلاً مال شما رو غصب کرده. خب، اینجاست که پای یک مفهوم حقوقی مهم به اسم اجرت المثل ایام تصرف وسط میاد. خیلی ها فکر می کنند برای این موضوع یه رای وحدت رویه مشخص از دیوان عالی کشور وجود داره، اما حقیقت اینه که تاکنون (تاریخ نگارش این مقاله) رای وحدت رویه خاص و جامعی با عنوان دقیق رای وحدت رویه اجرت المثل ایام تصرف از هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر نشده که بخواد تکلیف همه پرونده ها رو یکسان کنه.

با این حال، این به معنی بی قانونی یا سردرگمی نیست؛ بلکه رویه های قضایی، آراء محاکم تجدیدنظر و دیوان عالی کشور در موارد مشابه، و همچنین نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، راه و رسم مشخصی رو برای مطالبه این حق به وجود آوردند که دونستنش برای هر کسی که با مسائل ملکی سروکار داره، حسابی به درد می خوره. هدف این مقاله هم دقیقاً همینه: به زبان ساده و کاربردی بهتون بگیم اجرت المثل ایام تصرف چیه، چطور محاسبه می شه، چه مراحلی داره و چه نکات مهمی رو باید رعایت کنید تا حق وحقوقتون پایمال نشه. پس با ما همراه باشید.

۱. اجرت المثل ایام تصرف: مفهوم و مبانی قانونی

بیایید اولش یه تعریف ساده و خودمونی از اجرت المثل ایام تصرف داشته باشیم. فرض کنید شما صاحب یه ماشین، یه خونه یا یه باغ هستید. خب، این دارایی ها برای شما یه منافعی دارن، مثلاً می تونید ماشین رو اجاره بدید و پول بگیرید، خونه رو سکونت کنید یا باغ رو کشت کنید و از محصولش استفاده کنید. حالا اگر یه نفر بیاد و بدون اجازه شما از این دارایی ها استفاده کنه، یا اصلاً کامل اون ها رو بگیره و شما نتونید از منافعشون بهره مند بشید، اون موقع حق دارید که ارزش اون منافع از دست رفته رو ازش بگیرید. به این ارزش، می گیم اجرت المثل ایام تصرف.

۱.۱. تعریف اجرت المثل: فرقش با اجاره بها چیه؟

همون طور که گفتیم، اجرت المثل در واقع قیمت منافعی هست که شما در طول زمانی که مالتون در تصرف کسی دیگه بوده، از دست دادید. این خیلی فرق داره با «اجاره بها». اجاره بها معمولاً بر اساس یه قرارداد رسمی یا شفاهی بین مالک و مستأجر تعیین می شه و به صورت توافقی هست. یعنی هر دو طرف روی یه مبلغ مشخص به عنوان اجاره به توافق می رسند و بعدش هم ملک رو تحویل می دن.

ولی اجرت المثل اینطور نیست. اینجا پای قراردادی در میون نبوده، بلکه یه نفر بدون اجازه، ملک یا مال شما رو تصرف کرده. برای همین، مبلغش هم توافقی نیست و معمولاً کارشناس دادگستری اون رو تعیین می کنه. در واقع، اجرت المثل جبران منافعی هست که به خاطر تصرف غیرقانونی، از چنگ شما دراومده، نه پولی که بابت استفاده قانونی از مال می گیرید.

۱.۲. مبانی قانونی اجرت المثل ایام تصرف: قانون چی میگه؟

وقتی صحبت از حق و حقوق میشه، همیشه باید ببینیم قانون چی گفته. در مورد اجرت المثل ایام تصرف، ماده ۳۲۰ قانون مدنی نقش کلیدی رو بازی می کنه. این ماده می گه: «نسبت به منافع مال مغصوب، هریک از غاصبین، به اندازه منافع زمان تصرف خود و مابعد خود ضامن است…». این یعنی چی؟ یعنی هر کسی که مال شما رو به ناحق تصرف کرده (غصب کرده)، باید منافعی رو که در این مدت از دست دادید، جبران کنه.

علاوه بر این، مواد دیگری از قانون مدنی و قانون مسئولیت مدنی هم این حق رو تأیید می کنند. فلسفه پشت این قوانین هم واضحه: هیچ کس نباید از تصرف غیرقانونی مال دیگری نفع ببره و صاحب مال هم نباید به خاطر عمل غیرقانونی یه نفر دیگه ضرر کنه. اینجا عدالت ایجاب می کنه که غاصب، اجرت منافع رو پس بده.

۱.۳. مفهوم غصب و تصرف عدوانی: چه فرقی دارند؟

برای اینکه بهتر بفهمیم کی می تونیم اجرت المثل بگیریم، باید با مفاهیم «غصب» و «تصرف عدوانی» آشنا بشیم. هرچند این دوتا کلمه شبیه به هم به نظر میان، اما تفاوت های حقوقی مهمی دارن که تو پرونده های دادگاهی خودشون رو نشون می دن.

• غصب: غصب یعنی اینکه کسی بدون اجازه و رضایت شما، مال شما رو به زور یا فریب تصرف کنه. اینجا دیگه هیچ قراردادی بین شما و اون شخص نبوده و از اولش تصرفش غیرقانونی بوده. مثلاً یه نفر بیاد و کلید مغازه شما رو بشکنه و توش بساط کنه.
• تصرف عدوانی: این هم نوعی تصرف غیرقانونیه، ولی تفاوتش اینه که ممکنه تصرف اولش قانونی بوده باشه، ولی بعداً غیرقانونی شده. مثلاً شما خونه تون رو به یه مستأجر دادید و قراردادش تموم شده، ولی اون از تخلیه خونه خودداری می کنه. اینجا دیگه تصرفش عدوانی شده. یا مثلاً ملکتون رو به امانت به کسی دادید و اون شخص پس نمیده.

مهم اینه که در هر دو حالت (غصب و تصرف عدوانی)، چون شما از منافع مالتون محروم شدید، می تونید دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف رو مطرح کنید. این دعوا معمولاً کنار دعوای اصلی مثل خلع ید (برای بیرون کردن غاصب) یا تخلیه (برای مستأجر سابق) مطرح میشه.

۲. بررسی وضعیت رای وحدت رویه اجرت المثل ایام تصرف

خب، رسیدیم به مهم ترین سؤال این مقاله که احتمالاً خیلی ها به خاطرش اینجا اومدند: آیا واقعاً یه رای وحدت رویه اجرت المثل ایام تصرف وجود داره؟

۲.۱. آیا رای وحدت رویه خاصی صادر شده است؟

بگذارید همین اول کار آب پاکی رو بریزیم روی دستتون: تا این لحظه (و بر اساس آخرین بررسی های حقوقی)، هیچ رای وحدت رویه مشخص و جامعی با عنوان اجرت المثل ایام تصرف از هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر نشده است. این یعنی چی؟ یعنی دیوان عالی کشور یک رأی کلی و یکدست که در تمام موارد مشابه، رویه قضایی رو کاملاً یکسان و لازم الاجرا کنه، صادر نکرده.

شاید بپرسید چرا؟ دلایل مختلفی می تونه داشته باشه. یکی از دلایلش اینه که قوانین مربوط به غصب و ضمانت منافع، تا حدودی صریح و روشن هستند (مثل همون ماده ۳۲۰ قانون مدنی که بالاتر گفتیم). وقتی قانون خودش راه رو نشون داده، دیگه نیازی نیست دیوان عالی کشور برای رفع اختلاف برداشت ها از قانون، وارد عمل بشه. دلیل دیگه می تونه این باشه که دعاوی اجرت المثل ایام تصرف خیلی متنوع و گسترده هستند؛ هر ملک، هر نوع کاربری و هر شرایط تصرفی می تونه ویژگی های خاص خودش رو داشته باشه. شاید به همین خاطر، دیوان عالی صلاح دیده که جزئیات رو به قاضی پرونده بسپاره تا با توجه به شرایط هر پرونده، رأی مناسب رو صادر کنه.

حتی با وجود عدم صدور رای وحدت رویه در خصوص اجرت المثل ایام تصرف، رویه های قضایی موجود و آراء صادره از دادگاه های تجدیدنظر و شعب دیوان عالی کشور، مسیر نسبتاً مشخصی را برای رسیدگی به این دعاوی ترسیم کرده اند.

۲.۲. اهمیت آراء قضایی دیگر (غیر وحدت رویه):

اینکه رای وحدت رویه ای وجود نداره، به این معنی نیست که سردرگمی قضایی هست. اصلاً این طور نیست! در سیستم قضایی ما، آراء صادره از شعب دیوان عالی کشور، دادگاه های تجدیدنظر استان ها و حتی نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه، خیلی مهم هستند و به عنوان رویه قضایی شناخته می شن. این آراء، اگرچه الزام آور عمومی نیستند، اما برای قضات دیگر راهنما محسوب میشن و به ایجاد یک رویه نسبتاً یکنواخت کمک می کنند. یعنی قضات معمولاً سعی می کنند در پرونده های مشابه، بر اساس همین آراء و نظریات عمل کنند تا از تشتت آراء جلوگیری بشه.

پس وقتی شما به دنبال اطلاعات در مورد اجرت المثل ایام تصرف هستید، باید بیشتر به این آراء و رویه های غالب نگاه کنید تا به دنبال یک رای وحدت رویه خاص باشید که وجود خارجی نداره.

۳. ارکان و شرایط دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

مثل هر دعوای حقوقی دیگه ای، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف هم یه سری شرایط و ارکان خاص خودش رو داره. اگه این ارکان رعایت نشه، ممکنه دادگاه اصلاً دعوای شما رو نپذیره یا در نهایت رد کنه. پس حواس تون رو خوب جمع کنید:

۳.۱. احراز مالکیت خواهان: سند رسمی حرف اول رو می زنه

یکی از مهم ترین شرایط برای مطالبه اجرت المثل، اینه که شما بتونید ثابت کنید صاحب اون ملک یا مال هستید. در دعاوی ملکی، سند رسمی مالکیت حرف اول و آخر رو می زنه. طبق مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، وقتی برای ملکی سند رسمی وجود داره، فقط کسی که اسمش تو این سند ثبت شده، مالک رسمی محسوب می شه و می تونه ادعای مالکیت کنه.

• اهمیت سند رسمی: داشتن سند رسمی، کار شما رو خیلی راحت می کنه. با ارائه سند رسمی، مالکیت شما به راحتی در دادگاه احراز میشه و قاضی دیگه شکی در این مورد نداره.
• بررسی وضعیت سند عادی: آیا با سند عادی می توان اجرت المثل مطالبه کرد؟ این یکی از چالش برانگیزترین مسائل در دعاوی ملکیه. اگرچه در برخی موارد، با سند عادی (مثل قولنامه یا مبایعه نامه) هم میشه مطالبه حق کرد، اما در مورد اجرت المثل ایام تصرف، مخصوصاً وقتی صحبت از ملک هست، کار خیلی سخت میشه.

یه نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر (مشابه اون چیزی که تو محتوای رقبا بود) نشون می ده که اگه خواهان فقط با سند عادی اقدام به مطالبه اجرت المثل کنه و نتونه مالکیت رسمی خودش رو ثابت کنه، دادگاه ممکنه دعوا رو رد کنه. دلیلش هم همینه که سند عادی به تنهایی، اثبات کننده مالکیت رسمی نیست. در پرونده ای که اشاره کردیم، شرکت خواهان نتونسته بود مالکیت رسمی خودش رو با سند عادی اثبات کنه و به استناد مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، دادگاه قرار رد دعوا صادر کرد و دادگاه تجدیدنظر هم این رأی رو تأیید کرد.

پس اگه شما فقط سند عادی دارید، حواستون باشه که ممکنه نیاز باشه اول دعوای اثبات مالکیت رو مطرح کنید و بعدش برید سراغ اجرت المثل. یا حداقل، همزمان با دادخواست اجرت المثل، خواسته اثبات مالکیت رو هم داشته باشید. وگرنه ممکنه قاضی بگه: «تا مالکیت شما ثابت نشه، نمی تونید منافع مالی رو که ادعا می کنید مال شماست، مطالبه کنید.»

۳.۲. احراز تصرف خوانده: چه کسی تصرف کرده؟

خب، بعد از اینکه ثابت کردید مالک هستید، باید ثابت کنید که یه نفر دیگه (خوانده) ملک شما رو تصرف کرده. این تصرف باید «مادی» و «مستمر» باشه. یعنی چی؟

• تصرف مادی: یعنی خوانده واقعاً از ملک استفاده کرده باشه، نه فقط اینکه ادعا کنه. مثلاً تو خونه نشسته باشه، از زمین کشاورزی برداشت کرده باشه یا مغازه رو اداره کرده باشه.
• تصرف مستمر: باید مشخص بشه که این تصرف برای چه مدت زمانی ادامه داشته. چون اجرت المثل برای «ایام تصرف» هست، باید دقیقاً معلوم بشه که این دوران از کی شروع شده و تا کی ادامه داشته.

برای اثبات تصرف، می تونید از شهادت شهود، استشهادیه محلی، گزارش نیروی انتظامی یا کلانتری، عکس و فیلم و هر مدرک دیگه ای که نشون بده خوانده در این مدت از ملک شما استفاده می کرده، استفاده کنید.

۳.۳. غیرقانونی بودن تصرف: بدون اجازه، بدون قرارداد

این شرط خیلی مهمه. اگه خوانده با اجازه شما، یا بر اساس یه قرارداد معتبر (مثلاً قرارداد اجاره که هنوز مهلتش تموم نشده)، ملک رو تصرف کرده باشه، دیگه نمی تونید ازش اجرت المثل بگیرید. تصرف باید «غیرقانونی» باشه. یعنی چی؟

• بدون اجازه مالک.
• بدون وجود قرارداد اجاره یا هر نوع قرارداد دیگه.
• قرارداد یا مجوزش باطل شده باشه.
• مدت قراردادش تموم شده باشه و از تخلیه خودداری کنه (مثل مستأجری که بعد از اتمام قرارداد، ملک رو تخلیه نمی کنه).

اگه مثلاً شما اجازه داده بودید که دوستتون برای مدتی از خونه شما استفاده کنه و بعدش پشیمون شدید، تا زمانی که اجازه شما وجود داشته، تصرفش غیرقانونی نبوده. بعد از اینکه اجازه رو پس گرفتید و اون هنوز موند، تازه تصرفش غیرقانونی میشه.

۴. نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف (نقش کارشناس دادگستری)

خب، فرض کنیم تونستید همه شرایط بالا رو ثابت کنید و دادگاه هم مالکیت شما و تصرف غیرقانونی خوانده رو پذیرفت. حالا چطور اجرت المثل رو حساب می کنن؟ اینجاست که پای کارشناس رسمی دادگستری میاد وسط.

۴.۱. ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری: پای یک متخصص در میان است

تو پرونده های اجرت المثل ایام تصرف، تعیین مبلغ دقیقش کار هر کسی نیست. برای همین، دادگاه معمولاً پس از احراز شرایط اولیه دعوا، موضوع رو به یک یا چند «کارشناس رسمی دادگستری» ارجاع می ده. این کارشناس ها، که تو رشته های مربوط به املاک و مستغلات تخصص دارن، با دقت و بررسی همه جانبه، مبلغ اجرت المثل رو برآورد می کنند.

۴.۲. عوامل مؤثر در تعیین اجرت المثل: چی رو بررسی می کنن؟

کارشناس دادگستری برای اینکه مبلغ اجرت المثل رو تعیین کنه، به فاکتورهای زیادی توجه می کنه. انگار داره یه ملک رو برای اجاره بها قیمت گذاری می کنه، با این تفاوت که اینجا برای زمان گذشته است. این عوامل شامل موارد زیر هستند:

• مساحت ملک: هم مساحت زمین (عرصه) و هم مساحت بنا (اعیان) اگه وجود داشته باشه.
• نوع کاربری ملک: مسکونیه؟ اداریه؟ تجاریه؟ کشاورزیه؟ هر کدوم نرخ اجرت المثل متفاوتی دارن. مثلاً اجرت المثل یه مغازه توی بازار با یه آپارتمان مسکونی خیلی فرق می کنه.
• موقعیت جغرافیایی و ارزش منطقه ای: اینکه ملک تو کدوم منطقه شهر یا روستاست، چقدر به امکانات دسترسی داره، چقدر محله اش گرون قیمت یا ارزون قیمته، روی مبلغ اجرت المثل تأثیر زیادی داره.
• سن و وضعیت بنا: اگه ساختمانی روی زمین هست، نو و مدرنه یا قدیمی و فرسوده؟ مصالحش چیه؟ امکاناتش چقدره؟
• میزان اجاره بهای املاک مشابه: یکی از مهم ترین فاکتورها اینه که کارشناس بررسی می کنه در همون منطقه و در همون بازه زمانی که تصرف صورت گرفته، املاک مشابه با ملک شما (از نظر مساحت، کاربری و امکانات) با چه اجاره بهایی اجاره داده می شدند.

۴.۳. نحوه محاسبه سالانه: هر سال، نرخ خودش

یه نکته خیلی مهم تو محاسبه اجرت المثل اینه که کارشناس، مبلغ اجرت المثل رو برای هر سال تصرف به نرخ همون سال حساب می کنه. یعنی اگه کسی سه سال ملک شما رو تصرف کرده، اجرت المثل سال اول، با سال دوم و سال سوم فرق می کنه، چون قیمت ها و نرخ اجاره بها هر سال تغییر می کنه. کارشناس این مبالغ رو جداگانه حساب کرده و در نهایت با هم جمع می کنه تا یه مبلغ نهایی به دست بیاد.

مثلاً اجرت المثل یه ملک در سال ۱۴۰۱ ممکنه ماهی ۱۰ میلیون تومن بوده باشه، اما همین ملک در سال ۱۴۰۲، ماهی ۱۵ میلیون تومن. کارشناس این افزایش رو لحاظ می کنه تا جبران خسارت به درستی انجام بشه.

۴.۴. اعتراض به نظریه کارشناسی: حق اعتراض محفوظ است

بعد از اینکه کارشناس نظرش رو داد و مبلغ اجرت المثل رو تعیین کرد، این نظریه به شما و طرف مقابل (خوانده) ابلاغ میشه. هر دو طرف دعوا این حق رو دارید که ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ، اگه به نظر کارشناسی اعتراض دارید، اعتراضتون رو ثبت کنید. اگه اعتراض وارد و موجه باشه، دادگاه ممکنه موضوع رو به یک هیئت کارشناسی (مثلاً سه نفره یا پنج نفره) ارجاع بده تا دوباره بررسی کنند. این هیئت، نظر نهایی رو اعلام می کنه.

۵. مراحل قانونی مطالبه و دریافت اجرت المثل ایام تصرف

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف یه فرآیند حقوقی مشخص داره که باید قدم به قدم طی بشه. بیایید با هم ببینیم این مراحل چی هستند:

۵.۱. تنظیم و ثبت دادخواست: اولین قدم در مسیر عدالت

مثل هر دعوای حقوقی دیگه ای، برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف هم باید با «دادخواست» شروع کنید. این دادخواست رو باید تو یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تنظیم و ثبت کنید.

• نکات مهم در تنظیم دادخواست:
  • باید مشخصات کامل شما (خواهان) و طرف مقابل (خوانده) رو بنویسید.
  • موضوع خواسته رو به روشنی بیان کنید: مطالبه اجرت المثل ایام تصرف.
  • شرح کامل واقعه رو بدید: کی مالک شدید، کی و چطور خوانده ملک رو تصرف کرده، و از کی تا کی این تصرف ادامه داشته.
• نحوه تقویم خواسته در زمان ثبت: چون تو این مرحله هنوز مبلغ دقیق اجرت المثل مشخص نیست (چون هنوز کارشناس نظر نداده)، باید یه مبلغ حدودی برای خواسته تعیین کنید. معمولاً این مبلغ رو روی حداقل می ذارن، مثلاً ۲۱ میلیون ریال (۲ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان). بعداً که کارشناس مبلغ اصلی رو تعیین کرد، می تونید خواسته رو افزایش بدید.

۵.۲. صلاحیت دادگاه: کدام دادگاه صالح است؟

در پرونده های ملکی مثل اجرت المثل ایام تصرف، دادگاهی که صلاحیت رسیدگی داره، دادگاه حقوقی محل وقوع ملک هست. یعنی اگه ملک شما تو کرجه، باید تو دادگاه های حقوقی کرج دادخواست بدید.

۵.۳. جلسات رسیدگی و صدور قرار کارشناسی: روند دادگاه

بعد از اینکه دادخواست رو ثبت کردید و به دادگاه صالح ارجاع شد، دفتر دادگاه یه وقت برای رسیدگی تعیین می کنه و به هر دو طرف دعوا ابلاغ می شه.

• جلسه دادرسی: تو جلسه دادرسی، قاضی حرفای شما و خوانده رو می شنوه و مدارک و مستنداتتون رو بررسی می کنه.
• صدور قرار کارشناسی: اگه دادگاه تشخیص بده که شرایط اولیه دعوا (مثل مالکیت شما و تصرف غیرقانونی خوانده) وجود داره، یه «قرار کارشناسی» صادر می کنه. این یعنی موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می شه تا مبلغ اجرت المثل رو تعیین کنه.

۵.۴. صدور حکم و اجرای آن: مرحله نهایی

بعد از اینکه کارشناس نظرش رو اعلام کرد و اگه اعتراضی به اون نشد یا هیئت کارشناسی نظر نهایی رو داد، دادگاه بر اساس نظر کارشناسی و سایر مدارک، حکم نهایی رو صادر می کنه. اگه حکم به نفع شما باشه و خوانده محکوم به پرداخت اجرت المثل بشه، ممکنه باز هم اعتراض کنه و پرونده بره دادگاه تجدیدنظر.

بعد از اینکه حکم «قطعی» شد (یعنی دیگه امکان اعتراض یا تجدیدنظرخواهی وجود نداشت)، نوبت به «اجرای حکم» می رسه. اگه خوانده خودش مبلغ رو پرداخت نکرد، می تونید از طریق اجرای احکام دادگستری، برای توقیف اموال و دریافت اجرت المثل اقدام کنید. اینجا دیگه قاضی اجراییات پیگیر کار شماست.

۶. مدارک لازم برای طرح دعوای اجرت المثل ایام تصرف

برای اینکه پرونده تون سریع و بدون دردسر پیش بره، باید مدارک کامل و درستی رو همراه دادخواستتون ارائه کنید. این مدارک عبارتند از:

• مدارک شناسایی خواهان: مثل کارت ملی و شناسنامه.
• سند مالکیت: حتماً سند رسمی ملکتون رو ارائه بدید. اگه سند عادی دارید، حواستون باشه که ممکنه نیاز به اثبات مالکیت همزمان باشه، پس مدارک مرتبط با سند عادی (مثل قولنامه، گواهی امضا، شهادت شهود در صورت لزوم) رو هم داشته باشید.
• مدارک اثبات کننده تصرف خوانده: این ها می تونه شامل موارد زیر باشه:
  • استشهادیه محلی (گواهی همسایه ها یا اهالی که تصرف رو دیدند).
  • شهادت شهود در دادگاه.
  • گزارش نیروی انتظامی یا کلانتری (اگه قبلاً برای تصرف عدوانی گزارش داده باشید).
  • عکس و فیلم (اگه وجود داشته باشه و قابل استناد باشه).
  • قبوض آب، برق، گاز یا تلفن به اسم خوانده (در صورتی که در ملک بوده).
• ادله اثبات مدت تصرف: باید دقیقاً مشخص کنید تصرف خوانده از کی شروع شده و تا کی ادامه داشته. هر مدرکی که این تاریخ ها رو ثابت کنه، لازمه.
• وکالت نامه وکیل: اگه وکیل گرفته اید، حتماً وکالت نامه معتبر وکیلتون رو ضمیمه کنید.

۷. هزینه دادرسی دعوای اجرت المثل ایام تصرف

طرح هر دعوایی تو دادگاه، هزینه داره که بهش میگیم «هزینه دادرسی». دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف هم از این قاعده مستثنی نیست. این دعوا از نوع «دعاوی مالی» محسوب میشه، پس هزینه دادرسی اش بر اساس مبلغی که شما مطالبه می کنید، تعیین می شه.

نحوه محاسبه هزینه دادرسی به این صورته:

• اگه مبلغ خواسته (یعنی اجرت المثلی که شما درخواست می کنید) تا ۲۰ میلیون تومان باشه، ۲.۵ درصد از اون مبلغ به عنوان هزینه دادرسی باید پرداخت بشه.
• اگه مبلغ خواسته بیش از ۲۰ میلیون تومان باشه، برای اون مقدار اضافی، ۳.۵ درصد از خواسته رو باید بپردازید.

همون طور که قبلاً گفتیم، تو مرحله اول که دادخواست رو ثبت می کنید، چون مبلغ دقیق اجرت المثل هنوز معلوم نیست، خواسته رو معمولاً با حداقل مبلغ (مثلاً ۲۱ میلیون ریال) تقویم می کنند و هزینه دادرسی هم بر اساس همین مبلغ اولیه پرداخت می شه. بعداً که کارشناس مبلغ نهایی رو تعیین کرد و شما خواسته رو افزایش دادید، باید مابه التفاوت هزینه دادرسی رو هم بپردازید.

۸. موارد خاص و نکات تکمیلی در اجرت المثل ایام تصرف

بعضی وقت ها قضیه اجرت المثل ایام تصرف کمی پیچیده تر می شه و شامل حالت های خاصی می شه که باید بهشون توجه کرد.

۸.۱. اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع: وقتی چند نفر شریکند

ملک مشاع یعنی ملکی که چند نفر در اون شریک هستند و هر کدوم سهمی دارن. حالا اگه یکی از شرکا (یا یه شخص ثالث) بدون اجازه بقیه شرکا، کل ملک مشاع رو تصرف کنه، بقیه شرکا حق مطالبه اجرت المثل رو دارن.

• حقوق شرکا: هر شریکی حق داره به اندازه سهم خودش از منافع ملک بهره مند بشه.
• مطالبه از شریک متصرف: فرض کنید یه زن و شوهر با هم یه خونه دارن (ملک مشاع) و شوهر بدون اجازه زوجه، کل خونه رو برای خودش تصرف کرده. اینجا زوجه می تونه از شوهرش اجرت المثل ایام تصرف سهم خودش رو مطالبه کنه.
• کسر سهم متصرف: یه نکته مهم اینجاست که وقتی اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع محاسبه می شه، کارشناس کل اجرت المثل رو برای تمام ملک حساب می کنه، اما از اونجایی که شریک متصرف خودش هم سهمی در مالکیت داره، اجرت المثل سهم خودش از مبلغ نهایی کسر می شه و فقط اجرت المثل سهم بقیه شرکا پرداخت می شه. یعنی اگه شوهر ۴ دانگ از ۶ دانگ رو داره، اجرت المثل ۲ دانگ به زوجه پرداخت میشه.

۸.۲. اجرت المثل ایام تصرف در ملک اجاره ای: بعد از تموم شدن قرارداد

یه حالت دیگه که زیاد پیش میاد، مربوط به ملک های اجاره ایه. وقتی مدت قرارداد اجاره تموم میشه، مستأجر موظفه ملک رو تخلیه کنه. اگه مستأجر از تخلیه ملک خودداری کنه و بدون تمدید قرارداد، تو ملک بمونه، از اون تاریخ به بعد تصرفش غیرقانونی محسوب می شه و موجر (صاحب خونه) می تونه علاوه بر دعوای تخلیه، برای مدت اضافی که مستأجر تو ملک بوده، دادخواست اجرت المثل ایام تصرف رو هم مطرح کنه.

نکته مهم اینه که اینجا با «اجاره بهای معوقه» فرق داره. اجاره بهای معوقه برای زمانیه که قرارداد هنوز اعتبار داره و مستأجر اجاره رو نداده. اما اجرت المثل برای بعد از پایان قرارداد و تصرف غیرقانونیه.

۸.۳. امکان مطالبه اجرت المثل اموال منقول: فقط ملک نیست

اجرت المثل فقط برای ملک نیست. اگه کسی یه مال «منقول» شما (مثل ماشین، جواهرات، یا حتی پول) رو غصب کنه و از منافعش استفاده کنه، شما می تونید اجرت المثل منافع اون رو هم مطالبه کنید. مثلاً اگه ماشین شما رو بدزدن و باهاش مسافرکشی کنن، شما می تونید اجرت المثل اون ایام رو ازشون بگیرید.

۸.۴. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه اجرت المثل: دیرکرد هم حساب میشه؟

اگه دادگاه حکم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف بده و خوانده باز هم از پرداختش خودداری کنه و تأخیر بندازه، آیا میشه خسارت دیرکرد (خسارت تأخیر تأدیه) رو هم ازش گرفت؟ بله، تحت شرایطی این امکان وجود داره. اگه مبلغ اجرت المثل مشخص باشه و خوانده با وجود توانایی پرداخت، از پرداختش خودداری کنه، خواهان می تونه خسارت تأخیر تأدیه رو هم از تاریخ سررسید (که معمولاً تاریخ صدور حکم یا قطعیت اون هست) تا تاریخ پرداخت کامل، از دادگاه بخواد.

۹. نمونه آراء قضایی مرتبط با اجرت المثل ایام تصرف (با تحلیل)

همون طور که قبلاً گفتیم، رای وحدت رویه مشخصی در مورد اجرت المثل ایام تصرف وجود نداره، اما آراء دادگاه های تجدیدنظر و شعب دیوان عالی کشور، به ما کمک می کنند تا رویه و نگاه قضات رو بهتر درک کنیم. یکی از مهم ترین چالش ها، همون بحث اثبات مالکیت با سند عادیه.

۹.۱. نمونه رای دادگاه تجدیدنظر و چالش سند عادی

فرض کنید یه شرکت (خواهان) ادعا می کنه مالک یه ملک تجاری بوده و یه نفر دیگه (خوانده) برای مدت دو سال بدون اجازه تو این ملک نشسته و ازش استفاده کرده. شرکت برای اثبات مالکیتش، فقط یه سری اسناد عادی (مثل قولنامه) رو ارائه می ده و سند رسمی به اسمش نداره.

دادگاه بدوی و تجدیدنظر در چنین پرونده هایی معمولاً بر اساس مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، که سند رسمی رو معیار اصلی اثبات مالکیت غیرمنقول می دونن، اقدام می کنن. اگه خواهان نتونه مالکیت رسمی خودش رو اثبات کنه، حتی اگه تصرف خوانده محرز باشه، دادگاه به این نتیجه می رسه که خواهان اهلیت لازم برای مطالبه اجرت المثل رو نداره و دعوا رو «قابل استماع» نمی دونه و «قرار رد دعوا» صادر می کنه. این قرار رد دعوا هم معمولاً در دادگاه تجدیدنظر تأیید میشه.

این رأی ها، گرچه وحدت رویه نیستند، اما نشون می دن که چقدر داشتن سند رسمی برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک مهمه. قضات معمولاً تو این زمینه خیلی سختگیرند تا از ادعاهای بی اساس جلوگیری بشه. اگه سند عادی دارید، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت کنید تا راه های اثبات مالکیت رو بررسی کنید.

۱۰. نمونه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

همون طور که گفتیم، برای شروع این دعوا، باید یه دادخواست تنظیم کنید. این یه نمونه ساده از یه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرفه که می تونید ازش ایده بگیرید:

به نام خدا

ریاست محترم دادگاه حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

اینجانب [نام و نام خانوادگی خواهان] فرزند [نام پدر] به کد ملی [کد ملی خواهان] به نشانی [آدرس کامل خواهان]، به عنوان خواهان، احتراما به استحضار می رسانم:

۱. یک باب [نوع ملک، مثلاً: منزل مسکونی / واحد آپارتمان / قطعه زمین] به شماره پلاک [شماره پلاک فرعی و اصلی] واقع در [آدرس دقیق ملک]، به موجب سند رسمی مالکیت شماره [شماره سند] صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام اداره ثبت]، در مالکیت اینجانب قرار دارد.

۲. خوانده محترم، آقای/خانم [نام و نام خانوادگی خوانده] فرزند [نام پدر] به کد ملی [کد ملی خوانده] به نشانی [آدرس کامل خوانده]، از تاریخ [تاریخ شروع تصرف، مثلاً: ۱۳۹۸/۰۵/۰۱] بدون هیچ گونه مجوز قانونی یا اذن از اینجانب، اقدام به تصرف عدوانی/غاصبانه در ملک مذکور نموده و تاکنون (یا تا تاریخ [تاریخ پایان تصرف]) از تخلیه و تحویل آن خودداری نموده است. لازم به ذکر است که هیچ گونه رابطه قراردادی (اعم از اجاره، صلح یا…) با خوانده محترم در خصوص ملک فوق الذکر وجود نداشته/مدت قرارداد اجاره پایان یافته و ایشان از تخلیه ملک امتناع ورزیده اند.

۳. اینجانب در طول ایام تصرف خوانده، از منافع ملک خود محروم شده ام و طبق ماده ۳۲۰ قانون مدنی، خوانده ضامن منافع تفویت شده (اجرت المثل ایام تصرف) ملک می باشد.

۴. لذا، با تقدیم این دادخواست، تقاضای صدور حکم به محکومیت خوانده به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف ملک فوق الذکر از تاریخ [تاریخ شروع تصرف] تا تاریخ [تاریخ پایان تصرف یا تا زمان اجرای حکم] بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری (پس از ارجاع امر به کارشناس) و همچنین محکومیت ایشان به پرداخت کلیه خسارات دادرسی (اعم از هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و هزینه کارشناسی) مورد استدعا است.

ضمائم دادخواست:

1. کپی برابر اصل کارت ملی خواهان
2. کپی برابر اصل سند مالکیت رسمی ملک
3. استشهادیه محلی و شهادت شهود مبنی بر تصرف خوانده
4. (در صورت لزوم) گزارش نیروی انتظامی

با تشکر و احترام،

[نام و نام خانوادگی خواهان]

[امضا]

نتیجه گیری: حق خود را بشناسید و مطالبه کنید

همون طور که دیدیم، رای وحدت رویه اجرت المثل ایام تصرف به صورت خاص و جامع وجود نداره، ولی این موضوع هیچ خللی به حق شما برای مطالبه اجرت المثل وارد نمی کنه. قوانین مدنی و رویه های قضایی موجود، راه رو برای شما روشن کردن.

یادتون باشه که اجرت المثل ایام تصرف، در واقع جبران منافعی هست که شما در اثر تصرف غیرقانونی یک نفر دیگه از دست دادید. از احراز مالکیت رسمی گرفته تا اثبات تصرف غیرقانونی و در نهایت، محاسبه مبلغ توسط کارشناس رسمی دادگستری، هر مرحله نیاز به دقت و پیگیری داره. موضوع سند عادی در این دعاوی خیلی حساسه و می تونه سرنوشت پرونده رو عوض کنه، پس بهش توجه ویژه داشته باشید. اگر خدای نکرده درگیر چنین مشکلی شدید، بهترین کار اینه که قبل از هر اقدامی، حتماً با یک وکیل متخصص تو زمینه دعاوی ملکی مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه راهنماییتون کنه و کمکتون کنه تا با آگاهی کامل و مستندات کافی، حق وحقوقتون رو تمام و کمال دریافت کنید.

سوالات متداول

آیا اجرت المثل ایام تصرف به نرخ روز محاسبه می شود؟

بله، دقیقاً! کارشناس دادگستری اجرت المثل هر سال رو به نرخ همون سال (نرخ روز آن سال) محاسبه می کنه و بعد مبالغ رو با هم جمع می زنه. پس نگران تورم و بالا رفتن قیمت ها نباشید، اجرت المثل بر اساس ارزش واقعی زمان تصرف محاسبه می شه.

فرمول محاسبه اجرت المثل ایام تصرف چیست؟

فرمول ریاضی و ثابتی برای محاسبه اجرت المثل ایام تصرف وجود نداره. مبلغ نهایی رو کارشناس رسمی دادگستری با بررسی دقیق عوامل مختلفی مثل مساحت، موقعیت، کاربری ملک، سن بنا، و اجاره بهای املاک مشابه در منطقه تعیین می کنه.

اجرت المثل ایام تصرف از چه زمانی آغاز می شود؟

اجرت المثل ایام تصرف از لحظه ای شروع می شه که تصرف خوانده «غیرقانونی» بشه. یعنی از زمانی که بدون اجازه شما، یا بعد از پایان مدت قرارداد (اگه اجاره ای بوده)، ملک رو در اختیار می گیره.

آیا برای مطالبه اجرت المثل با سند عادی می توان اقدام کرد؟

بله، از لحاظ قانونی می توانید اقدام کنید، اما در عمل کار سختیه. معمولاً دادگاه ها برای احراز مالکیت ملک غیرمنقول، سند رسمی رو ملاک قرار می دن. اگه سند عادی دارید، ممکنه دادگاه دعوای شما رو رد کنه یا از شما بخواد اول مالکیت خودتون رو با سند رسمی اثبات کنید.

تفاوت اجرت المثل با اجاره بها چیست؟

اجاره بها پولی هست که شما بر اساس یه قرارداد و توافق برای استفاده قانونی از ملک پرداخت می کنید. اما اجرت المثل جبران خسارت منافع از دست رفته ایه که به خاطر تصرف «غیرقانونی» کسی دیگه از مال شما، بهتون وارد شده. در اجرت المثل قراردادی وجود نداره.

در چه صورتی دعوای اجرت المثل ایام تصرف ممکن است رد شود؟

دعوای اجرت المثل ایام تصرف ممکنه در چند حالت رد بشه: اگه خواهان نتونه مالکیت خودش رو ثابت کنه (به خصوص با سند عادی بدون اثبات مالکیت رسمی)، اگه تصرف خوانده اثبات نشه، یا اگه تصرف خوانده قانونی بوده و غیرقانونی بودنش احراز نشه.

آیا مطالبه اجرت المثل ایام تصرف منزل مسکونی با تجاری تفاوتی دارد؟

بله، از نظر نحوه محاسبه تفاوت داره. کارشناس دادگستری هنگام برآورد اجرت المثل، نوع کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری، زراعی) رو حتماً در نظر می گیره، چون ارزش منافع هر کدوم متفاوته. مثلاً اجرت المثل یه مغازه تجاری در یه منطقه پرتردد، معمولاً خیلی بیشتر از یه منزل مسکونی با همون متراژ هست.

کارشناس اجرت المثل چه عواملی را در نظر می گیرد؟

کارشناس عوامل زیادی رو بررسی می کنه، از جمله: مساحت ملک (عرصه و اعیان)، نوع کاربری، موقعیت جغرافیایی و ارزش منطقه ای، سن و وضعیت بنا، و مهم تر از همه، میزان اجاره بهای املاک مشابه در همون منطقه و در همون بازه زمانی تصرف.