نمونه متن دادخواست حکم تخلیه

وقتی اجاره ملک تموم میشه و مستاجر از تخلیه ملک طفره میره، موجر مجبوره از راه قانونی برای پس گرفتن ملکش اقدام کنه. اینجاست که پای نمونه متن دادخواست حکم تخلیه وسط میاد. اما همینجا بهتون بگم، یه وقتایی کارتون با دستور تخلیه فوری راه میفته و یه وقتایی هم باید دنبال حکم تخلیه باشید. فرق این دو تا مثل فرق سرعت نور و سرعت لاک پشته! تو این مقاله قراره حسابی زیر و بم این موضوع رو با هم بررسی کنیم تا بدونید کی باید چی کار کنید.

اصلا چرا باید خودمون رو درگیر این چیزا کنیم؟ خب معلومه! چون وقتی شما به عنوان مالک، ملک تون رو اجاره می دید، طبیعیه که انتظار دارید سر وقت مقرر و طبق قرارداد، ملک بهتون برگرده. اما گاهی وقتا مستاجر به هر دلیلی ملک رو تخلیه نمی کنه و اینجاست که شما به عنوان موجر، چاره ای ندارید جز اینکه دست به دامن قانون بشید. این فرآیند، یعنی از نوشتن یک دادخواست تخلیه تا گرفتن حکم یا دستور نهایی، می تونه پر از پیچ و خم باشه. بعضی وقتا آدم فکر می کنه فقط با یه کاغذبازی ساده کار تمومه، اما خب دنیای حقوقی فرق داره. دونستن تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری مثل دونستن فرق چراغ سبز و چراغ قرمزه؛ هر کدوم مسیر خودش رو داره و اگه اشتباهی برید، ممکنه هم وقتتون هدر بره، هم پولتون. هدف این مقاله اینه که همه این مسیرها رو روشن و واضح براتون باز کنه و چند تا نمونه دادخواست هم ارائه بده تا اگه خدای نکرده با این مشکل روبرو شدید، بدونید از کجا شروع کنید و چه قدم هایی بردارید. البته یادتون باشه، هیچ وقت مشاوره با یه وکیل کاربلد رو دست کم نگیرید، چون این مسیر پر از ریزه کاریه که فقط یه متخصص می تونه توش کمکتون کنه.

مفاهیم پایه: وقتی اجاره تموم میشه و مستاجر نمیره!

قبل از اینکه وارد بحث های تخصصی بشیم و ببینیم نمونه متن دادخواست حکم تخلیه چی به چیه، بیایید اول یه سری مفاهیم اولیه رو با هم مرور کنیم. اینجوری وقتی از واژه های حقوقی صحبت می کنیم، همه سر یک سفره نشستیم و منظور همو بهتر متوجه می شیم. اصلا قضیه اجاره و مستاجری و موجری از کجا شروع میشه؟ چرا وقتی قرارداد تموم میشه، یه وقتایی مستاجر میره و یه وقتایی نه؟

قرارداد اجاره چیه و چرا مهمه؟

ببینید، عقد اجاره طبق ماده 466 قانون مدنی، یه جور قراره بین دو نفره؛ یکی که صاحب ملکه (موجر) و اون یکی که می خواد از اون ملک استفاده کنه (مستاجر). موجر به مستاجر اجازه میده برای یه مدت مشخص از ملکش استفاده کنه و در ازاش، مستاجر هم یه پولی (اجاره بها) بهش میده. تو این مدت، ملک همچنان مال موجره، ولی استفاده ازش حق مستاجر میشه. مثلا شما یه خونه رو اجاره می کنید، خونه مال صاحب خونه است، ولی حق زندگی کردن توش مال شماست.

حالا این مدت مشخص که گفتیم، خیلی خیلی مهمه. طبق ماده 468 قانون مدنی، اگه تو قرارداد اجاره تاریخ شروع و پایان مشخص نباشه، اون قرارداد از اساس باطله! یعنی چی؟ یعنی اصلا انگار قراردادی وجود نداشته. پس حواستون باشه، وقتی دارید قرارداد اجاره می نویسید، حتماً تاریخ دقیق شروع و پایان رو مشخص کنید. این تاریخ، خط قرمز حقوقی بین شما و مستاجرتونه. اگه تاریخ نباشه، بعداً تو دادگاه نمی تونید هیچ ادعایی کنید.

اجاره نامه ها هم مدل های مختلفی دارن:

• رسمی: اینا اونایی هستن که تو دفتر اسناد رسمی تنظیم میشن و اعتبار خیلی بالایی دارن.
• عادی: بیشتر اجاره نامه هایی که می بینیم، از این مدلن. یعنی تو بنگاه املاک یا بین خود طرفین نوشته میشن.
• با کد رهگیری و 2 شاهد: اگه اجاره نامه عادی باشه و دو نفر شاهد زیرش رو امضا کرده باشن و کد رهگیری هم از سامانه املاک و مستغلات گرفته باشه، تقریباً اعتبارش مثل اجاره نامه رسمیه و خیلی تو کار دستور تخلیه فوری کمکتون می کنه.
• بدون کد رهگیری و شاهد: این مدلش خطرناکه! اگه مشکلی پیش بیاد، کارتون سخت تر میشه و باید برید سراغ حکم تخلیه که دردسرش بیشتره.

حق و حقوق موجر و مستاجر هم که تو قرارداد مشخص میشه. موجر حق داره اجاره بها رو بگیره و ملکش رو پس بگیره، مستاجر هم حق داره از ملک استفاده کنه و اگه خرابی پیش اومد که تقصیر اون نبود، موجر اونو درست کنه. اما مهمترین تکلیف مستاجر اینه که وقتی مدت اجاره تموم شد، ملک رو تخلیه کنه و تحویل بده. اگه این کارو نکنه، دیگه داستان شروع میشه!

کجا باید شکایت کنیم؟ (مراجع صالح)

خب حالا که فهمیدیم قرارداد اجاره چیه و چرا مدت توش انقدر مهمه، سوال اینه که اگه مستاجر نرفت، کجا باید شکایت کنیم؟ مثل فوتبال که برای هر خطایی، داور مخصوص خودش رو داره، اینجا هم برای هر پرونده تخلیه، یه مرجع قضایی مشخص داریم:

• دادگاه صلح: این دادگاه رو خوب به خاطر بسپارید، چون پاتوق اصلی دستور تخلیه فوری هست. اگه شرایط دستور تخلیه فوری رو داشته باشید (یعنی اجاره نامه تون رسمی یا دارای کد رهگیری و دو شاهد باشه و مدت اجاره هم تموم شده باشه)، می تونید مستقیم برید دادگاه صلح. اینجا دیگه نیاز به دعوا و جلسات طولانی دادگاه نیست، قاضی خیلی سریع (معمولا ظرف چند روز) دستور تخلیه رو صادر می کنه.
• دادگاه عمومی حقوقی: اگه شرایط دستور تخلیه فوری رو نداشته باشید (مثلاً اجاره نامه تون شفاهی بوده یا بدون شاهد و کد رهگیری باشه، یا مستاجر تخلف دیگه ای کرده باشه مثل خرابکاری تو ملک)، باید برید سراغ دادگاه عمومی حقوقی. اینجا دیگه اسمش حکم تخلیه است. فرآیندش طولانی تره، نیاز به جلسات دادرسی و ارائه دلیل و مدرک داره و ممکنه چند ماه طول بکشه تا به نتیجه برسید.
• شورای حل اختلاف: شورای حل اختلاف هم یه جورایی تو این بازی هست، اما نه برای همه پرونده ها. اگه مبلغ مورد اختلاف تو پرونده های اجاره، کمتر از 20 میلیون تومن باشه یا طرفین خودشون توافق کنن که پرونده تو شورا حل بشه، اون وقته که شورا می تونه ورود کنه. اما برای اصل دستور یا حکم تخلیه، معمولاً مرجع اصلی نیست و بیشتر برای حل و فصل مسائل مالی کوچیک یا توافقی کاربرد داره.

پس انتخاب مرجع مناسب خیلی مهمه. اگه اشتباه انتخاب کنید، پرونده تون رد میشه و باید از نو شروع کنید که یعنی هم دوباره هزینه می دید و هم کلی وقت از دست می دید. برای همین، دقیقاً باید بدونید که شرایط پرونده شما به کدوم یکی از این مراجع میخوره.

فرق اصلی: دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه؟

خب رسیدیم به قلب ماجرا! اینجایی که خیلی ها رو گیج می کنه. دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه هر دو برای پس گرفتن ملک از مستاجر استفاده میشن، ولی مسیرشون و سرعتشون زمین تا آسمون با هم فرق داره. اگه این تفاوت رو خوب متوجه بشید، نصف راه رو رفتید. بیایید با هم ببینیم هر کدوم چیه و کی باید سراغ کدوم بریم.

دستور تخلیه فوری: راه سریع و بی دردسر

اسم فوری که روشه، یعنی یه چیزی تو مایه های بزن بریم!. دستور تخلیه فوری، یه جور تصمیم قضایی یا اداریه که خیلی سریع و بدون اینکه نیاز به دادرسی طولانی و جلسات دادگاه باشه، صادر میشه. این دستور، بر پایه ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 صادر میشه و برای مالکان، واقعاً یه نعمت بزرگه.

شرایط صدور دستور تخلیه فوری:

برای اینکه بتونید از این راه سریع استفاده کنید، باید چند تا شرط اساسی رو داشته باشید:

1. مدت اجاره تموم شده باشه: این مهمترین شرطه. یعنی قراردادتون دیگه اعتباری نداره.
2. اجاره نامه کتبی داشته باشید: اگه قرارداد اجاره شفاهی باشه، متاسفانه نمی تونید از این راه استفاده کنید. قرارداد کتبی هم باید یکی از این دو حالت رو داشته باشه:
   • رسمی: یعنی تو دفتر اسناد رسمی تنظیم شده باشه.
   • عادی دارای 2 شاهد یا کد رهگیری: یعنی اگه تو بنگاه یا بین خودتون نوشتید، حتماً دو نفر شاهد زیرش رو امضا کرده باشن و یا کد رهگیری از سامانه املاک و مستغلات داشته باشه. اگه یکی از این دو شرط (شاهد یا کد رهگیری) نباشه، نمیشه از دستور تخلیه فوری استفاده کرد.
3. عدم پرداخت اجاره بها (در موارد خاص): گاهی وقتا اگر مستاجر چندین ماه اجاره بها رو پرداخت نکرده باشه و این موضوع تو قرارداد ذکر شده باشه، میشه برای دستور تخلیه اقدام کرد. اما معمولاً دلیل اصلی، همون انقضای مدت اجاره است.

مزایای دستور تخلیه فوری:

مهمترین مزیتش، همونطور که از اسمش پیداست، سرعته! معمولاً اگه همه مدارکتون کامل باشه و شرایط رو داشته باشید، قاضی تو همون یکی دو روز اول دستور رو صادر می کنه و بعد از ابلاغ به مستاجر، ظرف 3 روز باید ملک رو تخلیه کنه. این کجا و اون چند ماه دوندگی تو دادگاه کجا!

مدارک لازم برای دستور تخلیه فوری:

برای اینکه پرونده تون سریع راه بیفته و گیر نکنه، این مدارک رو آماده داشته باشید:

• اصل یا رونوشت مصدق سند مالکیت: باید ثابت کنید صاحب ملک هستید.
• اصل یا رونوشت مصدق اجاره نامه: همون اجاره نامه کتبی که گفتیم، با امضای 2 شاهد یا کد رهگیری. حتماً برابر اصل شده باشه.
• کپی کارت ملی موجر و مستأجر: برای احراز هویت.
• رسید استرداد ودیعه یا گواهی آمادگی موجر برای استرداد: یعنی شما باید نشون بدید آماده اید که پول ودیعه مستاجر رو پس بدید. اگه ودیعه رو پس دادید، رسیدش رو ارائه کنید. اگه هنوز پس ندادید، باید به دادگاه اعلام کنید که آمادگی دارید مبلغ رو به صندوق دادگستری واریز کنید تا زمان تخلیه به مستاجر برسه.
• اظهارنامه رسمی (اختیاری، اما توصیه شده): قبل از اقدام قانونی، بهتره یه اظهارنامه رسمی برای مستاجر بفرستید و بهش یادآوری کنید که مدت اجاره تموم شده و باید ملک رو تخلیه کنه. این کار نشون میده شما همه راه های مسالمت آمیز رو رفتید.

نمونه متن دادخواست دستور تخلیه فوری:

حالا که با کلیات آشنا شدید، بیایید ببینیم یه نمونه متن دادخواست دستور تخلیه فوری چجوری نوشته میشه. این متن باید دقیق و واضح باشه تا قاضی سردرگم نشه.

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه صلح شهرستان [نام شهرستان]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
نشانی: [آدرس دقیق موجر]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستأجر]
کد ملی: [کد ملی مستأجر]
نشانی: [آدرس دقیق مستأجر]

خواسته:
۱. صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره به استناد انقضای مدت قرارداد اجاره مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] و ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376.
۲. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ پایان اجاره] تا زمان اجرای کامل تخلیه.
۳. مطالبه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الزحمه کارشناسی (در صورت لزوم) و سایر هزینه های قانونی.
۴. دستور واریز مبلغ ودیعه به صندوق دادگستری جهت استرداد به خوانده در زمان اجرای دستور تخلیه (در صورتی که ودیعه مسترد نشده باشد).

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق سند مالکیت به شماره [شماره پلاک ثبتی یا شماره سند].
۲. تصویر مصدق اجاره نامه رسمی/عادی دارای کد رهگیری/عادی دارای امضای 2 شاهد مورخ [تاریخ قرارداد اجاره].
۳. تصویر مصدق اظهارنامه رسمی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال).
۴. کپی کارت ملی خواهان.
۵. [هر مدرک دیگری که لازم است، مثلاً رسید استرداد ودیعه اگر پرداخت شده باشد].

شرح دادخواست:
با سلام و احترام؛
به استحضار عالی می رساند:
اینجانب [نام موجر] به موجب سند مالکیت پیوست، مالک یک دستگاه [نوع ملک، مثلاً آپارتمان مسکونی، مغازه تجاری] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] می باشم.
ملک فوق الذکر به موجب قرارداد اجاره عادی/رسمی/دارای کد رهگیری شماره [شماره قرارداد اجاره] مورخ [تاریخ شروع اجاره] به مدت [مدت اجاره، مثلاً یک سال] به خوانده محترم آقای/خانم [نام مستأجر] اجاره داده شده است.
مدت قرارداد اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] به اتمام رسیده است و علی رغم مراجعات مکرر اینجانب و ارسال اظهارنامه رسمی (در صورت ارسال) به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] به خوانده محترم، ایشان از تخلیه و تحویل ملک استنکاف نموده و همچنان بدون مجوز قانونی در ملک تصرف دارند.
نظر به اینکه اجاره نامه مذکور مطابق با ماده 2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارای [ذکر شرایط، مثلاً امضای دو نفر شاهد/کد رهگیری] می باشد و مدت آن نیز منقضی شده، و با توجه به آمادگی اینجانب جهت استرداد مبلغ ودیعه به میزان [مبلغ ودیعه] به خوانده محترم، لذا تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستأجره از محضر محترم دادگاه مورد استدعاست. همچنین مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تخلیه کامل ملک و کلیه خسارات دادرسی را درخواست می نمایم.

با تجدید احترام
نام و نام خانوادگی خواهان
امضا
تاریخ

حکم تخلیه: وقتی چاره ای جز صبر نیست

حالا فرض کنید شرایطی که برای دستور تخلیه فوری گفتیم رو ندارید. مثلاً اجاره نامه تون شفاهی بوده، یا شاهد و کد رهگیری نداشته، یا اصلاً مستاجر یه تخلف دیگه کرده (مثل خراب کردن ملک یا تغییر کاربری). تو این حالت، دیگه نمی تونید سراغ راه سریع برید و باید وارد پروسه حکم تخلیه بشید.

چیه و کی باید سراغش بریم؟

حکم تخلیه، همونطور که از اسمش پیداست، یه حکمیه که بعد از یه دادرسی کامل و رسیدگی ماهوی تو دادگاه صادر میشه. یعنی قاضی به پرونده، به حرف های دو طرف، به مدارک و شواهد گوش میده و بعد از اینکه مطمئن شد، حکم رو صادر می کنه.

شرایط صدور حکم تخلیه:

• عدم وجود شرایط دستور تخلیه فوری: این شایع ترین دلیله. مثلاً اجاره نامه شفاهی باشه یا شرایط ماده 3 قانون 1376 رو نداشته باشه.
• موارد نقض قرارداد: مستاجر تعهداتش رو زیر پا گذاشته باشه. مثلاً:
  • ملک رو خراب کرده (تعدی و تفریط).
  • کاربری ملک رو بدون اجازه موجر تغییر داده.
  • ملک رو بدون اجازه شما، به کس دیگه اجاره داده (انتقال به غیر).
• نیاز به رسیدگی به اختلافات پیچیده تر: گاهی وقتا اختلافات بین موجر و مستاجر فقط سر تخلیه نیست و مسائل دیگه ای هم هست که باید تو دادگاه بررسی بشه.

معایب حکم تخلیه:

مهمترین عیبش، طولانی بودن فرآینده. این دیگه فوری نیست و ممکنه چند ماه یا حتی بیشتر طول بکشه تا به نتیجه برسید. تازه باید تو جلسات دادرسی شرکت کنید و بعد از صدور رأی اولیه هم ممکنه طرف مقابل اعتراض کنه و پرونده به دادگاه تجدیدنظر بره.

مدارک لازم برای حکم تخلیه:

مدارک لازم برای حکم تخلیه شبیه به دستور تخلیه فوریه، اما خب ممکنه مدارک بیشتری برای اثبات تخلف مستاجر لازم باشه:

• اصل یا رونوشت مصدق سند مالکیت.
• اصل یا رونوشت مصدق سند اجاره (حتی اگه شفاهی بوده، باید با شهادت شهود یا مدارک دیگه اثبات بشه).
• گواهی شهود در اجاره های شفاهی.
• همه مدارکی که تخلف مستاجر رو ثابت می کنه (مثلاً عکس از خرابی، مدارک تغییر کاربری و…).
• اظهارنامه رسمی (توصیه شده).
• کپی کارت ملی موجر و مستاجر.

نمونه متن دادخواست حکم تخلیه:

خب حالا بیایید ببینیم نمونه متن دادخواست حکم تخلیه چجوری باید نوشته بشه. این دادخواست باید کامل و با جزئیات باشه.

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان]

خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی موجر]
کد ملی: [کد ملی موجر]
نشانی: [آدرس دقیق موجر]

خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی مستأجر]
کد ملی: [کد ملی مستأجر]
نشانی: [آدرس دقیق مستأجر]

وکیل: (در صورت وجود وکیل)
نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]
کد ملی: [کد ملی وکیل]
نشانی: [آدرس وکیل]

خواسته و بهای آن:
۱. تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به تخلیه عین مستأجره (به دلیل انقضای مدت اجاره/تخلف از شرایط قرارداد شامل [ذکر نوع تخلف، مثلاً تعدی و تفریط، تغییر کاربری، عدم پرداخت اجاره بها]).
۲. مطالبه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، و ... .
۳. مطالبه اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ پایان اجاره/تاریخ تخلف] تا زمان اجرای کامل حکم.

دلایل و منضمات:
۱. فتوکپی مصدق سند مالکیت به شماره [شماره پلاک ثبتی یا شماره سند].
۲. فتوکپی مصدق سند اجاره (عادی/رسمی) مورخ [تاریخ قرارداد اجاره] / گواهی شهود (در مورد اجاره شفاهی یا بدون سند کتبی).
۳. وکالتنامه وکیل (در صورت وجود).
۴. اظهارنامه رسمی به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ اظهارنامه] (در صورت ارسال).
۵. [هر مدرک دیگری که برای اثبات مالکیت یا تخلف لازم است، مثل عکس، گزارش کارشناس، شهادت نامه و...].

شرح دادخواست:
با سلام و احترام؛
اینجانب [نام موجر] (یا وکیل اینجانب به وکالت از موکل) به موجب سند مالکیت پیوست، مالک شش دانگ یک باب [نوع ملک] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک مورد اجاره] می باشم.
ملک مذکور در تاریخ [تاریخ شروع اجاره] طی قرارداد اجاره عادی/رسمی/شفاهی به مدت [مدت اجاره] به خوانده محترم آقای/خانم [نام مستأجر] اجاره داده شده است.
(در اینجا یکی از دلایل زیر یا هر دو را بنویسید)
الف) مدت اجاره در تاریخ [تاریخ پایان اجاره] به اتمام رسیده است و علی رغم مراجعات مکرر و ارسال اظهارنامه رسمی، خوانده از تخلیه و تحویل ملک استنکاف نموده و همچنان در ملک تصرف غیرقانونی دارند.
ب) خوانده محترم از تاریخ [تاریخ تخلف] اقدام به [ذکر تخلف، مثلاً عدم پرداخت اجاره بها، تعدی و تفریط در ملک، تغییر کاربری بدون اجازه موجر، انتقال به غیر] نموده است که این عمل موجب تضییع حقوق مالکانه اینجانب گردیده و خلاف مفاد قرارداد اجاره می باشد. [در صورت نیاز، مواد قانونی مرتبط با تخلف را ذکر کنید].
نظر به مراتب فوق و عدم وجود شرایط صدور دستور تخلیه فوری (در صورت لزوم ذکر شود) و با استناد به مواد [ذکر مواد قانونی مربوطه، مثلاً مواد 494 و 501 قانون مدنی یا مواد مرتبط از قانون روابط موجر و مستاجر 1356 در صورت لزوم]، اینجانب تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به تخلیه عین مستأجره، پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ [تاریخ پایان اجاره/تخلف] تا زمان اجرای کامل حکم و همچنین جبران کلیه خسارات دادرسی را از محضر محترم دادگاه استدعا دارم.

با تجدید احترام
نام و نام خانوادگی خواهان (یا وکیل خواهان)
امضا
تاریخ

یه جدول مقایسه ای سریع: دستور vs حکم

برای اینکه تفاوت این دو رو بهتر و سریع تر متوجه بشید، یه جدول براتون آماده کردم:

معیار	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه
مرجع رسیدگی	دادگاه صلح	دادگاه عمومی حقوقی
سرعت	بسیار سریع (معمولا ظرف چند روز)	کندتر (ممکن است چند ماه طول بکشد)
نیاز به دادرسی ماهوی	خیر، بدون دادرسی ماهوی و جلسات دادگاه	بله، با دادرسی ماهوی، جلسات و تبادل لوایح
نوع قرارداد اجاره	فقط کتبی (رسمی یا عادی با 2 شاهد/کد رهگیری)	کتبی یا شفاهی (در شفاهی نیاز به اثبات با شهود و…)
امکان اعتراض	دستور است و قابل اعتراض عادی (تجدیدنظر، فرجام خواهی) نیست، اما قابل ابطال در دادگاه است.	قابل اعتراض (تجدیدنظر، فرجام خواهی) است و تا قطعی شدن رأی زمان می برد.
موارد کاربرد اصلی	فقط انقضای مدت اجاره (اغلب)	انقضای مدت، تخلف از شروط قرارداد، تعدی و تفریط، تغییر کاربری و…

چه وقت میتونیم درخواست تخلیه بدیم؟ (دلایل حقوقی)

همونطور که گفتیم، برای اینکه بتونید درخواست تخلیه بدید، باید یه دلیل قانونی محکم داشته باشید. قانون بی دلیل به کسی اجازه نمیده ملک کسی رو بگیره. بیایید با هم ببینیم این دلایل اصلی چی هستن و معمولاً کی ها میتونیم برای نمونه متن دادخواست حکم تخلیه یا دستور تخلیه فوری اقدام کنیم:

• انقضای مدت اجاره (شایع ترین دلیل):
  این رایج ترین و بی دردسرترین دلیله. وقتی مدت قرارداد اجاره تموم میشه و مستاجر هنوز تو ملکه، شما حق دارید درخواست تخلیه بدید. اگه اجاره نامه شرایط لازم (کتبی بودن، دو شاهد یا کد رهگیری) رو داشته باشه، می تونید سراغ دستور تخلیه فوری برید که خیلی سریع تره.
• عدم پرداخت اجاره بها:
  اگه مستاجر چندین ماه اجاره بها رو پرداخت نکنه، شما می تونید درخواست تخلیه بدید. البته تو این مورد هم ریزه کاری هایی هست؛ مثلاً باید قبلش اظهارنامه بفرستید و فرصت جبران بدید. اگه اجاره نامه شرایط دستور تخلیه فوری رو داشته باشه و عدم پرداخت اجاره بها هم تو قرارداد به عنوان شرط فسخ یا تخلیه ذکر شده باشه، شاید بشه از همون راه فوری اقدام کرد، وگرنه باید برید سراغ حکم تخلیه.
• تعدی یا تفریط مستأجر در ملک:
  یعنی چی؟ یعنی مستاجر تو استفاده از ملک از حدود معمول خودش خارج شده یا باعث خرابی و آسیب به ملک شده. مثلاً دیوارها رو سوراخ سوراخ کرده، بخش هایی از ملک رو تخریب کرده یا بدون اجازه شما تغییراتی توش داده که به ملک آسیب می زنه. تو این موارد هم باید برید سراغ حکم تخلیه، چون نیاز به اثبات و کارشناسی داره.
• تغییر کاربری ملک بدون اجازه موجر (در املاک تجاری):
  فرض کنید شما یه مغازه رو اجاره دادید برای فروش لباس، اما مستاجر بدون اجازه شما اون رو تبدیل کرده به رستوران! این تغییر کاربری بدون اجازه، از دلایل موجه برای درخواست تخلیه است و باید از طریق حکم تخلیه اقدام کنید.
• انتقال ملک به غیر بدون اجازه موجر (حق واگذاری به غیر):
  یکی از بندهای مهم تو قرارداد اجاره اینه که مستاجر حق داره ملک رو به کس دیگه اجاره بده یا نه. اگه تو قرارداد گفته شده باشه مستاجر این حق رو نداره، ولی اون ملک رو داده به کس دیگه، شما می تونید درخواست تخلیه بدید. این مورد هم نیاز به حکم تخلیه داره.
• نیاز شخصی موجر یا فرزندان او (طبق قانون 1356 و با شرایط خاص):
  این دلیل بیشتر مربوط به قوانین قدیمی تر (قانون روابط موجر و مستاجر 1356) میشه و برای اجاره نامه های جدید (بعد از 1376) کمتر کاربرد داره. طبق این قانون، اگه موجر یا فرزندانش واقعاً به ملک برای سکونت نیاز داشته باشن، میشه درخواست تخلیه داد. البته شرایط و اثباتش خیلی سخته و باید واقعاً نیاز اثبات بشه.
• تخلف از شروط ضمن عقد اجاره:
  هر شرط دیگه ای که شما و مستاجر تو قرارداد اجاره گذاشته باشید و مستاجر اون رو نقض کنه، می تونه دلیل برای درخواست تخلیه باشه. مثلاً شرط کرده باشید که مستاجر حق نگهداری حیوان خانگی رو نداره، اما اون سگ نگه داشته باشه. بسته به اهمیت شرط، می تونید درخواست تخلیه بدید. این مورد هم معمولاً با حکم تخلیه حل میشه.

دیدید؟ دلایل مختلفی برای درخواست تخلیه وجود داره. هر کدوم از این دلایل، مسیر قانونی خاص خودش رو داره و مهمترین قدم، تشخیص درست دلیل و انتخاب راه حل مناسبه. اینجا دوباره تأکید می کنم که مشاوره با یه وکیل متخصص می تونه تو این تشخیص و انتخاب، حسابی به کمکتون بیاد.

گام به گام تا تخلیه ملک: از تنظیم دادخواست تا اجرا

تصمیم گرفتید که باید اقدام قانونی کنید و نمونه متن دادخواست حکم تخلیه یا دستور تخلیه فوری رو دارید آماده می کنید. حالا باید بدونید که این فرآیند از کجا شروع میشه و چه مراحلی داره تا به نتیجه برسه. مثل یه بازی که مرحله به مرحله پیش میره، اینجا هم باید قدم به قدم جلو برید.

گام 1: مدارک رو جمع کن!

اولین و مهمترین قدم، جمع آوری تمام مدارک لازم و مرتب کردن اونهاست. اگه مدارکتون ناقص باشه، پرونده تون لنگ می مونه و کلی وقت و انرژی از دست می دید.

• فهرست دقیق مدارک برای هر دو نوع دادخواست:
  قبلاً تو بخش های دستور تخلیه فوری و حکم تخلیه لیست مدارک لازم رو کامل گفتم. اونا رو یه جا بنویسید و تیک بزنید که همه رو دارید. از سند مالکیت و اجاره نامه گرفته تا کارت ملی و اظهارنامه (اگه فرستاده باشید).
• اهمیت برابر اصل کردن مدارک:
  یادتون باشه که وقتی مدارک رو به دادگاه ارائه میدید، باید رونوشت مصدق یا تصویر برابر اصل شده باشن. یعنی چی؟ یعنی باید کپی مدارکتون رو ببرید دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و اونجا مهر بزنن که این کپی با اصل برابره. این کار نشون میده که مدارک جعلی نیستن و اعتبار دارن.

گام 2: دادخواست رو چجوری بنویسیم؟

حالا که مدارک رو جمع کردید، نوبت به تنظیم دادخواست میرسه. این هم یه مرحله خیلی حساسه. دادخواست شما در واقع نامه ای به دادگاهه که توش درخواستتون رو مطرح می کنید.

• نکات مهم در نگارش: وضوح، دقت در مشخصات، تعیین خواسته دقیق، ارائه دلایل مستند.
  متن دادخواست باید کاملاً واضح و بدون ابهام باشه. مشخصات شما و مستاجر (خواهان و خوانده) رو دقیق بنویسید. خواسته رو دقیقاً مشخص کنید؛ مثلاً صدور دستور تخلیه فوری یا صدور حکم تخلیه. دلایل و مدارکتون رو هم لیست کنید. مثل همون نمونه هایی که بالاتر براتون آوردم.
• ضرورت استفاده از زبان حقوقی صحیح:
  اینجا جای زبان کوچه بازاری نیست! باید از اصطلاحات حقوقی درست استفاده کنید. البته منظورم این نیست که خیلی پیچیده بنویسید، بلکه باید دقیق و فنی باشه. اگه خودتون از پسش برنمیاید، حتماً از یه وکیل یا کارشناس حقوقی کمک بگیرید. یه اشتباه کوچیک تو نوشتن خواسته، ممکنه پرونده تون رو خراب کنه.

گام 3: ثبت دادخواست تو دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

بعد از اینکه دادخواست رو نوشتید و مدارک رو آماده کردید، دیگه نیاز نیست مثل قدیم برید دادگستری و تو صف وایسید. الان همه چی الکترونیکی شده.

• نحوه مراجعه و تکمیل فرم ها:
  باید با مدارک کامل و دادخواست تنظیم شده به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی تو شهرتون مراجعه کنید. اونجا کارشناس ها بهتون کمک می کنن تا دادخواست رو تو سیستم ثبت کنید و مدارکتون رو هم بارگذاری کنید.
• پرداخت هزینه های دادرسی:
  ثبت دادخواست هزینه داره. این هزینه ها بر اساس مبلغ خواسته (مثلاً اجرت المثل) و نوع درخواست (دستور یا حکم) متفاوته. تو همون دفتر خدمات قضایی می تونید این هزینه ها رو پرداخت کنید. نگران نباشید، اگه تو پرونده پیروز بشید، این هزینه ها رو می تونید از مستاجر مطالبه کنید.

گام 4: پیگیری پرونده

بعد از ثبت دادخواست، پرونده شما وارد جریان رسیدگی میشه.

• مسیر دادرسی برای حکم تخلیه (تعیین وقت، جلسات، صدور رأی):
  اگه درخواست حکم تخلیه داده باشید، دادگاه وقت جلسه دادرسی رو تعیین می کنه و به شما و مستاجر ابلاغ میکنه. باید تو جلسات شرکت کنید و دلایلتون رو ارائه بدید. بعد از چند جلسه و بررسی، قاضی رأی صادر می کنه. این رأی هم ممکنه قابلیت تجدیدنظر و فرجام خواهی داشته باشه که هر کدوم خودش زمان بره.
• مسیر صدور و اجرای دستور تخلیه فوری:
  اما اگه درخواست دستور تخلیه فوری داده باشید، دیگه خبری از جلسات دادرسی طولانی نیست. قاضی مدارک شما رو بررسی می کنه و اگه همه چی درست باشه، خیلی سریع دستور تخلیه رو صادر می کنه. بعد از صدور، این دستور به واحد اجرای احکام دادگستری ارسال میشه.

گام 5: اجرای حکم یا دستور تخلیه

تبریک می گم! حالا که حکم یا دستور تخلیه رو گرفتید، نوبت به اجرای اون میرسه تا بالاخره ملک رو پس بگیرید.

• نقش واحد اجرای احکام دادگستری:
  فرقی نمی کنه حکم باشه یا دستور، مسئولیت اجرای اون با واحد اجرای احکام دادگستریه. شما باید با حکم یا دستور صادر شده به این واحد مراجعه کنید تا مراحل اجرا رو شروع کنن. اونا به مستاجر ابلاغ می کنن که ملک رو تخلیه کنه.
• نحوه استرداد ودیعه به مستأجر در زمان اجرا:
  توجه! موقع اجرای دستور یا حکم تخلیه، باید تکلیف پول ودیعه مستاجر مشخص باشه. اگه قبلاً پسش ندادید، واحد اجرا ازتون می خواد که مبلغ ودیعه رو به حساب صندوق دادگستری واریز کنید تا همزمان با تخلیه ملک، این پول به مستاجر تحویل داده بشه. اگه ودیعه رو پس ندید، اجرای حکم متوقف میشه.
• امکان استفاده از نیروی انتظامی در صورت نیاز:
  اگه مستاجر با وجود دستور یا حکم، باز هم از تخلیه امتناع کنه، واحد اجرای احکام با هماهنگی نیروی انتظامی، وارد عمل میشه و ملک رو تخلیه می کنه. این یعنی دیگه راه فراری نیست!

دیدید؟ فرآیندش مرحله به مرحله است. با اینکه ممکنه کمی پیچیده به نظر بیاد، ولی اگه درست و با دقت پیش برید، به نتیجه می رسید. باز هم تاکید می کنم، حضور یه وکیل خبره تو این مسیر، می تونه کمک بزرگی باشه تا هیچ مرحله ای رو اشتباه نرید.

هیچ وقت بدون مجوز قانونی و با دست خودتون اقدام به تخلیه ملک نکنید! این کار جرمه و ممکنه براتون دردسر کیفری ایجاد کنه.

نکات طلایی، اشتباهات رایج و توصیه های خودمونی

تا اینجا کلی چیز در مورد نمونه متن دادخواست حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری یاد گرفتیم. اما مثل هر کار حقوقی دیگه ای، اینجا هم یه سری نکات ریز و درشت، یه سری اشتباهات رایج و یه سری توصیه های کاربردی هست که اگه بدونید، کارتون خیلی راحت تر میشه و از خیلی از دردسرها جلوگیری می کنید. بیایید با هم ببینیم این فوت های کوزه گری چی هستن.

چند تا نکته حقوقی کاربردی

اینجا چند تا نکته رو براتون میگم که تو ذهن تون داشته باشید:

• صورت جلسه نشست های قضایی و نظریات مشورتی:
  قضات و حقوقدان ها گاهی تو نشست ها یا نظریات مشورتی، در مورد پرونده های خاص یا ابهامات قانونی، نظر میدن. مثلاً نظریه ای که یکی از رقبا هم بهش اشاره کرده بود: اگر خواهان برای تخلیه عین مستأجره دادخواست تخلیه تقدیم نموده و مصراً تقاضای صدور حکم تخلیه نماید، مرجع ذی صلاح با عنایت به اصول و تشریفات دادرسی با ورود به ماهیت دعوا مبادرت به رسیدگی و به جای دستور تخلیه حکم به تخلیه عین مستاجره صادر و اعلام خواهد نمود. این یعنی چی؟ یعنی اگه شما شرایط دستور فوری رو هم داشته باشید، ولی خودتون تو دادخواستتون بنویسید صدور حکم تخلیه، قاضی هم بر اساس خواسته شما، حکم تخلیه صادر می کنه که طولانی تره. پس حواستون به خواسته تون باشه!
  همچنین در مورد صلاحیت شورا حل اختلاف در پرونده های تخلیه، اداره کل حقوقی قوه قضاییه نظریه ای داده که اگر خواسته شما صرفاً دستور تخلیه باشه و پرونده هم فاقد شرایط صدور دستور فوری باشه، قاضی شورا باید قرار رد درخواست صادر کنه و نمی تونه به اون به عنوان دعوای حکم تخلیه رسیدگی کنه. این یعنی اگه راه رو اشتباه برید، پرونده تون رد میشه و باید از نو شروع کنید.
• اهمیت اظهارنامه رسمی پیش از دادخواست:
  گفتم که ارسال اظهارنامه اختیاریه، اما واقعاً توصیه میشه. ارسال اظهارنامه رسمی قبل از هر اقدام قانونی، نشون میده که شما برای حل مسالمت آمیز مشکل تلاش کردید و به مستاجر فرصت دادید. این تو دادگاه، به نفع شماست و اعتبار پرونده تون رو بیشتر می کنه.
• اثر وجود یا عدم وجود ودیعه در فرآیند تخلیه:
  پول ودیعه (رهن) خیلی مهمه. اگه پول ودیعه دست شما باشه، برای اجرای دستور یا حکم تخلیه، باید نشون بدید که آماده اید اون رو به مستاجر پس بدید. حتی اگه مستاجر خودش نیاد پولش رو بگیره، شما باید اون رو به حساب صندوق دادگستری واریز کنید. اگه این کارو نکنید، اجرای حکم متوقف میشه. پس فکر نکنید با ندادن پول ودیعه می تونید مستاجر رو تحت فشار بذارید، برعکس!
• تأثیر قراردادهای اجاره قبل و بعد از سال 1376:
  قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، خیلی از قوانین قبلی رو تغییر داد. برای همین، نوع قانون حاکم بر قرارداد شما بستگی به تاریخ اجاره نامه تون داره. اگه اجاره نامه شما مربوط به قبل از سال 1376 باشه، ممکنه قوانین و شرایط متفاوتی برای تخلیه وجود داشته باشه (مثلاً حق کسب و پیشه در املاک تجاری). اما برای اکثر اجاره نامه های جدید، قانون 1376 حاکمه.

مراقب این اشتباهات باشین مالکان عزیز!

خیلی از مالکان از سر ناآگاهی یا عصبانیت، یه سری اشتباهات خطرناک مرتکب میشن که کار خودشون رو گره می زنه. مواظب باشید شما جزو این دسته نباشید:

• تخلیه ملک به صورت شخصی و بدون مجوز قضایی:
  این بزرگترین و خطرناک ترین اشتباهه! اگه شما خودتون به زور یا با عوض کردن قفل در، ملک رو تخلیه کنید و وسایل مستاجر رو بیرون بریزید، مستاجر می تونه ازتون شکایت کیفری کنه و به جرم مزاحمت یا ممانعت از حق یا حتی تخریب و سرقت به زندان بیفتید و کلی جریمه بشید. هرگز این کارو نکنید! فقط با حکم یا دستور قضایی اقدام کنید.
• تنظیم قرارداد اجاره بدون مدت، بدون شاهد یا کد رهگیری:
  همونطور که بارها گفتم، این قراردادها عملاً بی اعتبارن یا کار شما رو برای دستور تخلیه فوری سخت می کنن و مجبور میشید برید سراغ حکم تخلیه که زمان بره.
• بی توجهی به ابلاغ اظهارنامه رسمی:
  گاهی وقتا مالکان فکر می کنن اظهارنامه رسمی فقط یه کاغذبازی اضافه است. در حالی که نشون دهنده حسن نیت شما و رعایت تشریفات قانونیه و می تونه به نفع شما باشه.
• عدم درج اجرت المثل ایام تصرف یا وجه التزام روزانه در دادخواست:
  اگه مستاجر بعد از پایان مدت اجاره تو ملک شما مونده، شما حق دارید اجرت المثل ایام تصرف (یعنی اجاره بهای اون روزهایی که غیرقانونی تو ملک مونده) رو ازش بگیرید. همچنین اگه تو قراردادتون برای تأخیر در تخلیه وجه التزام روزانه (جریمه دیرکرد) تعیین کردید، حتماً تو دادخواستتون بنویسید که اون رو هم می خواید. اگه اینا رو ننویسید، بعداً باید یه دادخواست جداگانه بدید که یعنی دوباره دردسر و هزینه!
• عدم آگاهی از مراجع صالح و ارجاع پرونده به مرجع اشتباه:
  اگه پرونده ای که باید تو دادگاه صلح رسیدگی بشه رو ببرید دادگاه عمومی، یا برعکس، پرونده تون رد میشه و باید از نو شروع کنید. پس حواستون به صلاحیت مرجع باشه.

توصیه هایی برای تنظیم قرارداد اجاره محکم

پیشگیری بهتر از درمانه! اگه از همون اول قرارداد اجاره رو محکم و درست بنویسید، احتمال اینکه بعداً به نمونه متن دادخواست حکم تخلیه نیاز پیدا کنید، خیلی کم میشه:

1. لزوم تنظیم اجاره نامه کتبی و رسمی (یا دارای کد رهگیری با امضای 2 شاهد):
   اصلاً و ابداً قرارداد شفاهی نبندید. حتماً اجاره نامه کتبی داشته باشید. بهترین حالت اینه که تو دفتر اسناد رسمی تنظیم بشه. اگه نه، حداقل تو بنگاه معتبر با کد رهگیری و امضای دو تا شاهد باشه.
2. مشخص کردن دقیق تاریخ شروع و پایان اجاره:
   این دیگه براتون تکراری شده، ولی بازم میگم: تاریخ، تاریخ، تاریخ! با دقت روز، ماه و سال شروع و پایان رو بنویسید.
3. شفافیت در بندهای مربوط به اجاره بها، ودیعه، جریمه دیرکرد و شرایط تمدید/فسخ:
   همه چیز رو شفاف بنویسید. مبلغ اجاره بها چقدره؟ کی باید پرداخت بشه؟ ودیعه چقدره؟ اگه مستاجر دیر تخلیه کرد، جریمه اش چقدره (وجه التزام روزانه)؟ شرایط تمدید قرارداد چیه؟ اگه یکی از طرفین خواست فسخ کنه، چه جوری باید عمل کنه؟ هر چی شفاف تر باشه، بعداً کمتر اختلاف پیش میاد.

حرف آخر: چرا وکیل متخصص مهمه؟

شاید بعد از خوندن همه این مطالب، با خودتون بگید: خب من که همه اینا رو فهمیدم، پس دیگه نیازی به وکیل نیست. اما باید بگم که دنیای حقوقی مثل یه اقیانوسه؛ شما فقط چند تا موج رو از دور دیدید. هر پرونده تخلیه، ریزه کاری های خاص خودش رو داره، ممکنه یه مستاجر خیلی لجباز باشه، یه قرارداد اجاره بندهای پیچیده ای داشته باشه، یا قوانین جدیدی تصویب شده باشن که شما ازشون بی خبر باشید.

یه وکیل متخصص تو امور ملکی و تخلیه، مثل یه ناخدا ماهره که راه چاه رو خوب بلده. اون می تونه:

• بهترین مسیر (دستور تخلیه فوری یا حکم تخلیه) رو برای پرونده شما تشخیص بده.
• دادخواست رو بی عیب و نقص تنظیم کنه.
• مدارک لازم رو به درستی جمع آوری و ارائه بده.
• تو جلسات دادگاه (اگه لازم باشه) از حق شما دفاع کنه.
• فرآیند پس گرفتن ودیعه و اجرای حکم رو مدیریت کنه.
• و در نهایت، هم تو وقت شما صرفه جویی کنه و هم از هزینه های اضافی و اشتباهات جبران ناپذیر جلوگیری کنه.

پس با اینکه خوندن این مقاله کلی اطلاعات بهتون میده، اما هیچ وقت از مشورت با یه وکیل متخصص غافل نشید. گاهی یه مشاوره چند دقیقه ای، می تونه جلوی ماه ها دوندگی و کلی ضرر مالی رو بگیره. این دیگه آخر خط و مهمترین توصیه ام به شماست.

نتیجه گیری

خوب، تا اینجا با هم کلی از پیچ و خم های دعواهای تخلیه ملک رو بررسی کردیم. از اینکه قرارداد اجاره چیه و چرا تاریخ توش انقدر مهمه، تا فرق اساسی بین حکم تخلیه و دستور تخلیه فوری و اینکه هر کدوم رو کی باید انتخاب کنیم. فهمیدیم که چجوری یه نمونه متن دادخواست حکم تخلیه بنویسیم، چه مدارکی لازم داریم و چه مراحلی رو باید طی کنیم تا بالاخره بتونیم ملکمون رو از مستاجری که رفته توش نشسته و قصد رفتن نداره، پس بگیریم.

دیدیم که انتخاب مسیر درست – اینکه آیا شرایط برای یه دستور تخلیه فوری فراهمه یا باید دل رو به دریا زد و منتظر حکم تخلیه بود – چقدر تو سرعت و نتیجه کار تاثیر داره. فراموش نکنید که تهیه یه اجاره نامه محکم و با جزئیات از همون اول، می تونه شما رو از خیلی از این دردسرها نجات بده. همچنین، مراقب اشتباهات رایج مالکان باشید که ممکنه کار رو از اونی که هست پیچیده تر کنه.

در آخر، دوباره تاکید می کنم که با وجود همه اطلاعاتی که به دست آوردید، این مسائل حقوقی اونقدر ریزه کاری و ظرافت دارن که اگه می خواید با خیال راحت و در کمترین زمان ممکن به نتیجه برسید، بهترین کار اینه که حتماً با یه وکیل متخصص تو امور ملکی و تخلیه مشورت کنید. اونها می تونن بهترین راه رو بهتون نشون بدن و از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کنن. ملک شما سرمایه شماست، پس برای پس گرفتنش، به بهترین شکل ممکن اقدام کنید.