متن قولنامه فروش ملک | نمونه کامل با نکات حقوقی
متن قولنامه فروش ملک
متن قولنامه فروش ملک یک توافق کتبی مهم بین خریدار و فروشنده است که تعهدات و شرایط معامله ملک را مشخص می کند. این سند، که به آن مبایعه نامه هم می گویند، نقش حیاتی در جلوگیری از مشکلات آینده و حفظ حقوق طرفین دارد. برای اینکه معامله ای امن و بی دردسر داشته باشید، حتماً باید با تمام جزئیات و نکات حقوقی
متن قولنامه فروش ملک
آشنایی کامل داشته باشید.
معامله ملک یکی از بزرگترین و مهم ترین تصمیمات زندگی خیلی از ماست. وقتی پای خرید و فروش خونه، زمین یا مغازه وسط می آید، باید حسابی حواسمان را جمع کنیم. یک اشتباه کوچک در
متن قولنامه فروش ملک
می تواند حسابی دردسرساز شود و کلی وقت و پول از آدم بگیرد. هدف از این مقاله اینه که یک راهنمای جامع و کاربردی باشیم برای همه کسانی که می خواهند یک معامله ملکی انجام دهند؛ چه خریدار باشید چه فروشنده، اینجا تمام فوت و فن های تنظیم یک قولنامه استاندارد و حقوقی رو یاد می گیرید.
قولنامه فروش ملک چیست؟ (بیشتر از یک کاغذبازی ساده!)
قبل از اینکه سر اصل مطلب بریم و به
نحوه نوشتن قولنامه ملک
بپردازیم، خوبه که اول بفهمیم اصلاً قولنامه چی هست و چرا اینقدر مهمه. بعضی ها فکر می کنند قولنامه فقط یک برگه عادیه و سند اصلی نیست، اما واقعیتش اینه که قولنامه پایه و اساس یه معامله مطمئنه و می تونه کلی از حقوق شما رو حفظ کنه.
قولنامه یا مبایعه نامه؛ داستان چیست؟
شاید براتون این سوال پیش اومده باشه که فرق قولنامه با مبایعه نامه چیه؟ درسته که تو زبان عامیانه و بازار ملک، این دو تا کلمه اغلب به جای هم استفاده می شن، اما از نظر حقوقی کمی با هم فرق دارن. بیایید یه نگاهی به تعریف حقوقیشون بندازیم:
- قولنامه (پیش قرارداد): در اصطلاح حقوقی، قولنامه بیشتر شبیه یک تعهد به انجام معامله در آینده هست. یعنی طرفین قول می دن که در یه تاریخ مشخص، تو یه جای مشخص (معمولاً دفتر اسناد رسمی)، حاضر بشن و معامله اصلی رو انجام بدن و سند رو تنظیم کنن. قولنامه به خودی خود مالکیت رو منتقل نمی کنه، بلکه فقط یه تعهد ایجاد می کنه.
- مبایعه نامه (عقد بیع قطعی): مبایعه نامه همون قرارداد خرید و فروش هست که بلافاصله با امضاش، مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل می شه (البته تا زمانی که سند رسمی هم منتقل بشه). تو عرف بازار، به قراردادهای عادی که تو بنگاه ها یا بین افراد بسته می شه و تمام شرایط بیع رو داره، هم قولنامه می گن. در واقعیت، بیشتر قراردادهایی که ما به عنوان قولنامه می شناسیم، همون مبایعه نامه های عادی هستن که توش همه چیز نهایی شده و فقط مونده مراحل اداری و انتقال سند رسمی.
خلاصه که تو بازار ملک، وقتی می گن قولنامه، معمولاً منظورشون همون مبایعه نامه عادیه که همه چیزش قطعی شده. پس نگران نباشید، چون خیلی از نکات مهمی که برای قولنامه می گیم، برای مبایعه نامه عادی هم صدق می کنه.
اعتبار قانونی قولنامه چقدر است؟ (آیا واقعاً سنده؟)
یکی از سوالات کلیدی اینه که آیا قولنامه به تنهایی مالکیت رو منتقل می کنه؟ جواب ساده اش اینه که نه، به تنهایی نه! درسته که قولنامه یک سند عادی معتبره و برای هر دو طرف الزام آوره، اما انتقال مالکیت رسمی ملک فقط با ثبت سند تو دفتر اسناد رسمی انجام می شه. یعنی تا وقتی که تو محضر سند به نام خریدار نخورده، هنوز فروشنده مالک رسمی محسوب می شه.
اما این به این معنی نیست که قولنامه بی اعتباره! قولنامه یک سند حقوقیه که تعهدات دو طرف رو مشخص می کنه. اگه یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکنه، طرف مقابل می تونه با استناد به همون قولنامه، از طریق مراجع قانونی اقدام کنه و طرف متخلف رو مجبور به انجام تعهداتش (مثلاً انتقال سند) کنه. پس قولنامه خیلی هم قدرتمنده و از حقوق شما حسابی محافظت می کنه.
قولنامه با کد رهگیری بهتره یا بدون کد رهگیری؟
احتمالاً شنیدید که بعضی قولنامه ها کد رهگیری دارن و بعضی ها نه. کد رهگیری در واقع یه سیستمیه که املاک و مستغلات رو تو یه سامانه مرکزی ثبت می کنه. حالا مزایا و معایب هر کدوم رو ببینیم:
| ویژگی | قولنامه با کد رهگیری | قولنامه بدون کد رهگیری (دستی) |
|---|---|---|
| مزایا |
|
|
| معایب |
|
|
توصیه اکید اینه که حتماً قولنامه با کد رهگیری تنظیم کنید. این کد مثل یک شناسنامه برای معامله شماست و جلوی خیلی از سوءاستفاده ها رو می گیره. اگه تو بنگاه قولنامه می بندید، حتماً ازشون بخواهید که کد رهگیری رو براتون بگیرن و توی قولنامه ثبت کنن.
همیشه سعی کنید قولنامه با کد رهگیری بگیرید تا از بروز هرگونه مشکل و کلاهبرداری احتمالی جلوگیری کنید.
ارکان اصلی متن قولنامه فروش ملک؛ چه چیزهایی باید توش باشه؟
حالا که فهمیدیم قولنامه چقدر مهمه، بیایید ببینیم وقتی می خوایم یه
نمونه قولنامه فروش ملک
رو بنویسیم یا پر کنیم، چه بخش هایی رو باید حتماً توش داشته باشیم. هر کدوم از این بخش ها مثل یه آجر برای ساختن یه معامله محکمه و اگه یکی از آجرها کم باشه، ممکنه کل سازه بلنگه!
مشخصات کامل خریدار و فروشنده: بدون اشتباه، بدون دردسر!
اولین و مهم ترین بخش، مشخصات دقیق طرفین معامله هست. اینجا نباید حتی یک ذره هم سهل انگاری کنید. اطلاعات باید کاملاً مطابق با مدارک هویتی باشه:
- نام و نام خانوادگی: دقیقاً همون چیزی که تو شناسنامه و کارت ملی هست.
- کد ملی: حتماً استعلام بگیرید تا از صحت اون مطمئن شید.
- شماره شناسنامه و تاریخ تولد: اینها هم از روی مدارک هویتی.
- آدرس دقیق و کد پستی: آدرس محل سکونت فعلی طرفین.
- شماره تماس: برای پیگیری های بعدی.
نکات طلایی:
- کپی مدارک هویتی: حتماً از شناسنامه و کارت ملی دو طرف، حتی شاهدها، کپی بگیرید و ضمیمه قولنامه کنید.
- وضعیت تأهل و رضایت همسر: اگه فروشنده متأهل هست و ملک مورد معامله جزو اموال مشترک (مشاع) باشه، حتماً باید رضایت همسرش (چه با امضا تو قولنامه، چه با سند جداگانه) وجود داشته باشه. اگه ملک، مهر همسر باشه یا تو دوران زناشویی خریداری شده باشه، این نکته خیلی مهمه.
- نماینده قانونی: اگه معامله توسط وکیل، ولی (پدر و پدربزرگ پدری) یا قیم انجام می شه، حتماً باید مشخصات کامل نماینده و مدارک اثبات سمتش (مثلاً وکالت نامه رسمی یا حکم قیمومیت) تو قولنامه ذکر بشه و کپی اونها ضمیمه بشه. حتماً از اعتبار وکالت نامه تو سامانه قوه قضائیه استعلام بگیرید.
- استعلام هویت: قبل از هر کاری، از هویت طرف مقابل مطمئن بشید. کارت ملی و شناسنامه اش رو با خودش مطابقت بدید و اگه شک داشتید، حتی از اداره ثبت احوال استعلام بگیرید.
مشخصات دقیق ملک: ریز به ریز، مو به مو!
اینجا قلب معامله است و باید ملک رو طوری معرفی کنید که هیچ ابهامی نمونه:
- نوع ملک: مسکونی (آپارتمان، ویلا)، تجاری (مغازه، دفتر کار)، زمین، باغ و…
- آدرس دقیق: شامل شهر، خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و واحد.
- پلاک ثبتی: پلاک اصلی، فرعی و قطعه تفکیکی که تو سند ملک قید شده. این مهم ترین مشخصه ملک از نظر حقوقی هست.
- کد پستی: برای ملک کد پستی دقیق رو وارد کنید.
- مساحت دقیق: مساحت اعیانی (ساختمان) و عرصه (زمین) بر اساس سند.
- حدود اربعه: (فقط در زمین ها) یعنی مشخصات چهار طرف زمین (شمالاً به… جنوباً به… و…).
- امکانات و متعلقات: پارکینگ (با شماره پلاک و مساحت)، انباری (با شماره و مساحت)، انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن با شماره کنتور یا اشتراک). اگه ملک کولر گازی، کابینت، پکیج یا هر چیز دیگه ای داره که قرار نیست فروشنده ببره، حتماً تو قولنامه قید کنید.
- وضعیت سند: تک برگ، دفترچه ای، شش دانگ، مشاع، وقفی. شماره و تاریخ سند، نام دفترخانه تنظیم کننده و هر توضیح دیگه ای که لازمه.
- وضعیت تصرف: ملک تخلیه است؟ مستأجر داره؟ هنوز خود فروشنده توشه؟ تاریخ دقیق تخلیه و تحویل رو مشخص کنید.
نکته مهم: همه این اطلاعات رو از روی سند مالکیت و پایان کار ملک چک کنید. هرگونه مغایرت می تونه باعث دردسر بشه.
مبلغ معامله و نحوه پرداخت: حساب و کتاب دقیق!
پول، مهم ترین بخش هر معامله است. پس اینجا هم باید شفاف و بی ابهام عمل کنید:
- مبلغ کل معامله (ثمن): مبلغ کل رو هم به عدد و هم به حروف بنویسید تا اشتباهی پیش نیاد.
- نحوه و زمان بندی پرداخت:
- مبلغ پیش پرداخت (بیعانه): چقدر و کی پرداخت شده؟ (شماره چک، تاریخ چک، شماره حساب).
- اقساط: اگه قراره پول به صورت قسطی پرداخت بشه، مبلغ هر قسط، تاریخ دقیق پرداخت و نحوه پرداخت (چک، واریز به حساب) رو بنویسید.
- مبلغ زمان تحویل ملک: چقدر از پول موقع تحویل ملک پرداخت می شه؟
- مبلغ زمان تنظیم سند: بخش عمده پول معمولاً تو دفترخانه و هنگام انتقال سند پرداخت می شه.
- وجه التزام برای تأخیر در پرداخت: حتماً برای تأخیر خریدار در پرداخت ثمن، مبلغی رو به عنوان جریمه (وجه التزام) مشخص کنید. مثلاً در صورت تأخیر خریدار در پرداخت هر یک از اقساط، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ X تومان به عنوان جریمه باید به فروشنده پرداخت شود.
تاریخ و شرایط تنظیم سند رسمی در دفترخانه: وقتی کار جدی می شه!
انتقال سند رسمی، نقطه عطف معامله است و باید کاملاً مشخص باشه:
- تاریخ و ساعت دقیق: روز، ماه، سال و حتی ساعت دقیق حضور در دفترخانه رو مشخص کنید.
- مشخصات دفترخانه: آدرس و شماره دفترخانه اسناد رسمی رو بنویسید.
- مسئولیت های فروشنده:
- تهیه تمام استعلامات لازم (دارایی، شهرداری، اداره ثبت، اوقاف و…)
- تهیه مفاصاحساب های لازم (عوارض نوسازی، مالیات نقل و انتقال، پایان کار)
- آماده کردن تمام مدارک برای انتقال سند.
- پیامد عدم حضور در موعد مقرر:
- برای فروشنده: اگه فروشنده تو تاریخ مقرر حاضر نشد، خریدار می تونه گواهی عدم حضور بگیره و از طریق دادگاه، فروشنده رو ملزم به انتقال سند کنه و خسارت عدم انجام تعهد (وجه التزام) رو هم مطالبه کنه.
- برای خریدار: اگه خریدار حاضر نشد، فروشنده می تونه گواهی عدم حضور بگیره و معامله رو فسخ کنه یا خریدار رو مجبور به انجام معامله و پرداخت خسارت (وجه التزام) کنه.
تاریخ و شرایط تحویل مورد معامله: کلید رو کی می ده؟
بعد از سند، تحویل ملک مهم ترین مرحله است:
- تاریخ دقیق تحویل: روز، ماه، سال و حتی ساعت تحویل فیزیکی ملک رو مشخص کنید.
- شرایط ملک زمان تحویل: ملک باید تخلیه، سالم و بدون عیب و نقص به خریدار تحویل داده بشه. بدهی های آب، برق، گاز و تلفن تا تاریخ تحویل پای فروشنده است. اگه ملک نیاز به تعمیرات خاصی داره، این رو هم تو قولنامه بنویسید.
- تعیین خسارت تاخیر در تحویل (وجه التزام): برای تأخیر فروشنده در تحویل ملک، مبلغی رو به عنوان جریمه مشخص کنید. مثلاً در صورت تأخیر فروشنده در تحویل ملک، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ Y تومان به عنوان جریمه باید به خریدار پرداخت شود.
شروط مهم و نکات حقوقی طلایی برای یک معامله امن
تا اینجا با ارکان اصلی قولنامه آشنا شدیم. حالا نوبت می رسه به شروط و بندهای خاصی که می تونه معامله شما رو خیلی امن تر کنه و جلوی کلی دردسر رو بگیره. این نکات مثل سپرهای دفاعی شما تو یه معامله ملکی هستن.
اسقاط کافه خیارات: یعنی دستمون بسته است؟!
یکی از اصطلاحات حقوقی که تو خیلی از قولنامه ها می بینید، اسقاط کافه خیارات هست. این یعنی چی؟
مفهوم: در قانون، بعد از یه معامله، شرایطی وجود داره که هر کدوم از طرفین می تونن معامله رو به هم بزنن (فسخ کنن). به این شرایط می گن خیارات. مثلاً خیار غبن (ضرر فاحش)، خیار عیب (وجود عیب تو ملک)، خیار تدلیس (فریب کاری) و… وقتی تو قولنامه اسقاط کافه خیارات رو امضا می کنید، یعنی از تمام این حقوق قانونی خودتون برای فسخ معامله صرف نظر می کنید.
اهمیت: این شرط معامله رو خیلی محکم می کنه و جلوی پشیمونی و بهانه تراشی های بعدی رو می گیره. اما باید حسابی حواستون باشه! چون دیگه نمی تونید به راحتی معامله رو فسخ کنید.
موارد استثناء: معمولاً خیار تدلیس (فریب کاری) رو اسقاط نمی کنن. یعنی اگه فروشنده شما رو فریب داده باشه، با وجود شرط اسقاط کافه خیارات، باز هم می تونید معامله رو فسخ کنید. حتماً موقع امضای قولنامه به این نکته توجه کنید.
وجه التزام (جریمه دیرکرد): چقدر باید پرداخت کنیم؟
وجه التزام یا همون جریمه دیرکرد، یکی از قوی ترین اهرم ها برای اطمینان از انجام تعهدات طرفین هست. وقتی تو قولنامه مبلغی رو به عنوان وجه التزام مشخص می کنید، یعنی اگه یکی از طرفین به تعهداتش (مثلاً حاضر نشدن تو محضر یا عدم تحویل ملک) عمل نکرد، باید اون مبلغ رو به طرف مقابل بپردازه.
نحوه تعیین: این مبلغ رو با توافق دو طرف تعیین می کنید. باید طوری باشه که هم انگیزه برای انجام تعهد ایجاد کنه و هم غیرمنصفانه نباشه. مثلاً برای هر روز تأخیر در انتقال سند، مبلغ X تومان یا برای هر روز تأخیر در تحویل ملک، مبلغ Y تومان.
اهمیت: وجه التزام فقط برای زمان حال نیست؛ اگر بعدها کار به دادگاه بکشه، این مبلغ به عنوان خسارت اثبات شده تو قرارداد محسوب می شه و می تونه خیلی به نفع طرف متضرر باشه. البته یادتون باشه که هم حق مطالبه وجه التزام رو دارید و هم می تونید الزام طرف مقابل رو به انجام تعهدات اصلی بخواهید.
هزینه ها پای کیست؟ (مالیات، عوارض، حق الثبت)
یکی از جاهایی که خیلی ها سرش دعوا می کنن، همین بحث هزینه هاست. تو قولنامه باید قشنگ معلوم کنید که هر هزینه ای پای کیه تا بعداً به مشکل نخورید:
- مالیات و عوارض: مالیات نقل و انتقال ملک، عوارض شهرداری، عوارض نوسازی و… معمولاً به عهده فروشنده هست.
- حق الثبت و حق التحریر: هزینه های دفترخانه اسناد رسمی (حق الثبت و حق التحریر) معمولاً بین خریدار و فروشنده تقسیم می شه (بالمناصفه).
- هزینه های مربوط به سند: مثلاً هزینه استعلامات، فک رهن (اگه ملک در رهن باشه) یا پایان کار (اگه ملک پایان کار نداشته باشه)، معمولاً پای فروشنده است.
حتماً همه این موارد رو با جزئیات تو
متن قولنامه فروش ملک
بنویسید.
از نبود موانع قانونی مطمئن شید!
ملک نباید هیچ مشکل قانونی داشته باشه که جلوی انتقال سند رو بگیره:
- رهن، توقیف، بازداشت یا مصادره: فروشنده باید تضمین کنه که ملک در رهن بانک نیست، توقیف دادگستری نداره، مصادره نشده یا در بازداشت نیست. حتماً از اداره ثبت استعلام بگیرید.
- ممنوع المعامله بودن فروشنده: بعضی افراد به دلایل قانونی ممنوع المعامله هستن. باید از فروشنده بخواهید این موضوع رو با استعلام از اداره ثبت اسناد یا مراجعه به سامانه ثنا اثبات کنه.
- ملک مشاع: اگه ملک مشاع هست، یعنی چند نفر مالک داره، باید همه مالکین (یا وکیل قانونی اونها) زیر قولنامه رو امضا کنن و سهم الشرکه هر کدوم مشخص باشه.
حق واگذاری به غیر: می شه ملک رو به یکی دیگه فروخت؟
این بند مشخص می کنه که خریدار، قبل از اینکه سند رسمی به نامش بخوره، می تونه حقوق و تعهداتش رو به کس دیگه منتقل کنه یا نه. اگه تو قولنامه صراحتاً این حق به خریدار داده بشه، می تونه این کار رو بکنه، در غیر این صورت خیر. معمولاً برای جلوگیری از سوءاستفاده، این حق رو برای خریدار محدود یا کلاً سلب می کنن.
حضور شاهدان: اعتبار بخشیدن به قولنامه دستی
تو قولنامه هایی که تو بنگاه ها تنظیم می شن، معمولاً مدیر بنگاه هم امضا می کنه. اما اگه قولنامه دستی می نویسید، حتماً از حداقل دو نفر شاهد بخواهید که زیر قولنامه رو امضا کنن. مشخصات کامل شاهدها (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس) رو هم کنار امضاشون بنویسید. این کار اعتبار قولنامه دستی شما رو چندین برابر می کنه و در صورت بروز اختلاف، وجود شهود می تونه بهتون کمک زیادی کنه.
چطور می شه قولنامه رو فسخ کرد؟
با اینکه گفتیم اسقاط کافه خیارات معامله رو محکم می کنه، اما باز هم شرایطی برای فسخ وجود داره:
- عدم انجام تعهدات: اگه یکی از طرفین به تعهدات اصلیش (مثلاً عدم پرداخت پول یا عدم انتقال سند) عمل نکنه، طرف مقابل می تونه طبق شرایط قولنامه و از طریق قانونی برای فسخ یا الزام به انجام تعهد اقدام کنه.
- توافق طرفین: خریدار و فروشنده هر زمان که بخوان، می تونن با توافق همدیگه معامله رو فسخ کنن.
- خیار تدلیس: اگه فریب کاری ثابت بشه، حق فسخ همیشه پابرجاست.
همه این شرایط باید به صورت واضح تو
متن قولنامه فروش ملک
نوشته شده باشه تا بعداً سر فسخ کردنش هم دردسر نداشته باشید.
نمونه متن قولنامه فروش ملک (جامع و قابل ویرایش)
حالا که تمام نکات رو یاد گرفتیم، وقتشه که یه
نمونه قولنامه فروش ملک
جامع رو با هم ببینیم. این نمونه رو می تونید به عنوان الگو استفاده کنید و جاهای خالی رو با اطلاعات خودتون پر کنید. البته پیشنهاد می کنم حتماً قبل از امضا، با یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص مشورت کنید.
بسمه تعالی
قرارداد مبایعه نامه عادی (قولنامه) فروش ملک
ماده ۱: طرفین قرارداد
۱.۱. فروشنده (مالک):
آقا/خانم: ........................................... فرزند: ...........................................
شماره ملی: ........................................... شماره شناسنامه: ...........................................
تاریخ تولد: ........................................... صادره از: ...........................................
آدرس کامل پستی: ...........................................................................................................................
شماره تلفن همراه: ........................................... شماره تلفن ثابت: ...........................................
(در صورت وکالت/ولایت/قیمومت، مشخصات وکیل/ولی/قیم و مشخصات موکل/مولی علیه/مشمول قیمومت به همراه مشخصات وکالت نامه/مدارک مربوطه و تاریخ و شماره ثبت آن ذکر گردد.)
۱.۲. خریدار:
آقا/خانم: ........................................... فرزند: ...........................................
شماره ملی: ........................................... شماره شناسنامه: ...........................................
تاریخ تولد: ........................................... صادره از: ...........................................
آدرس کامل پستی: ...........................................................................................................................
شماره تلفن همراه: ........................................... شماره تلفن ثابت: ...........................................
(در صورت وکالت/ولایت/قیمومت، مشخصات وکیل/ولی/قیم و مشخصات موکل/مولی علیه/مشمول قیمومت به همراه مشخصات وکالت نامه/مدارک مربوطه و تاریخ و شماره ثبت آن ذکر گردد.)
ماده ۲: موضوع و مشخصات ملک مورد معامله (مبیع)
۲.۱. موضوع این قرارداد، فروش شش دانگ یک باب ............................... (نوع ملک: آپارتمان/خانه/زمین/ویلا/تجاری) به مساحت دقیق ............................... متر مربع، دارای پلاک ثبتی فرعی ............................... از اصلی ...............................، مفروز و مجزی شده از پلاک ............................... واقع در بخش ............................... ثبتی شهر ............................... .
۲.۲. آدرس دقیق ملک: ........................................................................................................................................................
۲.۳. کد پستی ملک: ...........................................
۲.۴. مشخصات سند مالکیت: سند به شماره چاپی ...............................، به شماره ثبت ...............................، صفحه ...............................، جلد ...............................، به تاریخ ............................... صادره از اداره ثبت اسناد ............................... به نام ............................... می باشد.
۲.۵. امکانات و متعلقات ملک: شامل ............................... (مثلاً: یک واحد پارکینگ به شماره ...............................، یک واحد انباری به شماره ...............................، انشعابات مستقل آب/برق/گاز/تلفن با شماره های اشتراک/کنتور ...............................، ............................... و ...............................).
۲.۶. وضعیت تصرف ملک: ملک تخلیه می باشد/ در تصرف مستأجر/فروشنده می باشد. (گزینه مناسب انتخاب شود)
ماده ۳: مبلغ قرارداد (ثمن معامله) و نحوه پرداخت
۳.۱. کل مبلغ مورد توافق برای معامله، مبلغ ............................... ریال (به حروف: ........................................... ریال) می باشد که مورد قبول و تأیید طرفین قرار گرفت.
۳.۲. نحوه پرداخت ثمن معامله به شرح زیر است:
الف) مبلغ ............................... ریال (به حروف: ........................................... ریال) به عنوان بخشی از پیش پرداخت، طی چک/نقداً به شماره ............................... به تاریخ ...............................، در زمان امضای این قرارداد به فروشنده پرداخت گردید و فروشنده با امضای ذیل این قرارداد، اقرار به دریافت آن می نماید.
ب) مبلغ ............................... ریال (به حروف: ........................................... ریال) در تاریخ ............................... و همزمان با تحویل فیزیکی ملک به خریدار، طی چک/نقداً به فروشنده پرداخت خواهد شد.
ج) مبلغ ............................... ریال (به حروف: ........................................... ریال) باقیمانده، در تاریخ ............................... (تاریخ تنظیم سند رسمی) و همزمان با حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال قطعی سند به نام خریدار، توسط خریدار به فروشنده پرداخت خواهد شد.
۳.۳. در صورت عدم پرداخت هر یک از مبالغ فوق در موعد مقرر توسط خریدار، خریدار مکلف است به ازای هر روز تأخیر در پرداخت، مبلغ ............................... ریال به عنوان وجه التزام و خسارت تأخیر به فروشنده پرداخت نماید.
ماده ۴: تاریخ و شرایط تنظیم سند رسمی
۴.۱. طرفین متعهد گردیدند در تاریخ ............................... (روز: ............................... ماه: ............................... سال: ...............................) رأس ساعت ............................... در دفترخانه اسناد رسمی شماره ............................... واقع در ........................................................................................................................... حاضر شده و نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال ملک اقدام نمایند.
۴.۲. فروشنده متعهد است قبل از تاریخ مقرر برای تنظیم سند، تمامی مدارک لازم اعم از استعلامات ثبتی، مفاصاحساب های مالیاتی (مالیات نقل و انتقال)، عوارض شهرداری (عوارض نوسازی)، گواهی پایان کار و عدم خلاف (در صورت نیاز) را تهیه و به دفترخانه ارائه نماید.
۴.۳. در صورت عدم حضور فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه، خریدار حق دارد با اخذ گواهی عدم حضور از دفترخانه، از طریق مراجع قانونی اقدام به الزام فروشنده به تنظیم سند و مطالبه وجه التزام مقرر در بند ۳.۳ نماید.
۴.۴. در صورت عدم حضور خریدار در موعد مقرر در دفترخانه، فروشنده حق دارد با اخذ گواهی عدم حضور از دفترخانه، این قرارداد را فسخ نموده و وجه التزام مقرر در بند ۳.۳ را (در صورت واریز بیعانه) از مبلغ پرداختی کسر و مابقی را مسترد نماید.
ماده ۵: تاریخ و شرایط تحویل ملک مورد معامله
۵.۱. فروشنده متعهد گردید در تاریخ ............................... (روز: ............................... ماه: ............................... سال: ...............................) رأس ساعت ............................... ملک مورد معامله را به صورت تخلیه و سالم/ با مستأجر و طبق قرارداد اجاره پیوست شده/ با حضور فروشنده (گزینه مناسب انتخاب شود) به خریدار تحویل نماید.
۵.۲. تمامی هزینه های مربوط به آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان تا تاریخ تحویل بر عهده فروشنده بوده و می بایست قبل از تحویل، مفاصاحساب آن را ارائه نماید.
۵.۳. در صورت تأخیر فروشنده در تحویل ملک در موعد مقرر، فروشنده مکلف است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ ............................... ریال به عنوان وجه التزام و خسارت تأخیر به خریدار پرداخت نماید.
ماده ۶: شروط و تعهدات طرفین
۶.۱. فروشنده اقرار و تضمین می نماید که ملک مورد معامله در رهن، توقیف، بازداشت، مصادره یا وثیقه نبوده و هیچ مانع قانونی برای انتقال آن به نام خریدار وجود ندارد. همچنین فروشنده ممنوع المعامله نمی باشد.
۶.۲. تمامی خیارات، خصوصاً خیار غبن (اگرچه فاحش باشد) با توافق طرفین اسقاط گردید، به جز خیار تدلیس (فریب کاری).
۶.۳. فروشنده متعهد می گردد تا زمان تنظیم سند رسمی، هیچگونه دخل و تصرفی که مغایر با حقوق خریدار باشد، در ملک انجام ندهد و از هرگونه انتقال، واگذاری، رهن و... ملک به شخص ثالث خودداری نماید. در صورت تخلف، خریدار حق دارد علاوه بر مطالبه وجه التزام مقرر، اقدام قانونی برای ابطال معامله صورت گرفته با شخص ثالث و الزام فروشنده به انجام تعهد نماید.
۶.۴. هزینه های مربوط به مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری (نوسازی) به عهده فروشنده می باشد.
۶.۵. هزینه های حق الثبت و حق التحریر دفترخانه اسناد رسمی بالمناصفه (۵۰-۵۰) به عهده طرفین می باشد.
۶.۶. قیمت مورد معامله به هیچ عنوان به دلیل نوسانات بازار قابل تغییر نمی باشد و طرفین حق هرگونه ادعایی در این خصوص را از خود سلب و ساقط نمودند.
۶.۷. در صورتی که عدم اجرای تعهد از جانب فروشنده باشد، وی مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ ............................... ریال به عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد به طرف مقابل پرداخت نماید و در صورتی که ممتنع خریدار باشد وی مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ ............................... ریال به عنوان خسارت تأخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید. خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است.
ماده ۷: نسخ و تصدیق قرارداد
این مبایعه نامه عادی (قولنامه) در تاریخ ............................... در ............................... ماده، ............................... بند و ............................... نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار یکسان تنظیم گردید و پس از مطالعه دقیق توسط طرفین و اطلاع کامل از مفاد آن، به امضای آنها و شهود ذیل رسید.
(در صورت تنظیم در بنگاه املاک، ذکر شماره کد رهگیری و مهر و امضای مسئول بنگاه الزامی است.)
محل امضای فروشنده:
نام و نام خانوادگی: ...............................
امضا: ...............................
محل امضای خریدار:
نام و نام خانوادگی: ...............................
امضا: ...............................
شهود (حداقل دو نفر):
شاهد اول:
نام و نام خانوادگی: ...............................
کد ملی: ...............................
آدرس: ........................................................................
امضا: ...............................
شاهد دوم:
نام و نام خانوادگی: ...............................
کد ملی: ...............................
آدرس: ........................................................................
امضا: ...............................
مهر و امضای مشاور املاک (در صورت تنظیم در بنگاه):
(شماره پروانه کسب، کد رهگیری، آدرس و تلفن بنگاه)
نکات تکمیل نمونه متن:
- تمام جاهای خالی رو با دقت و با استفاده از مدارک شناسایی و سند ملک پر کنید.
- هیچ قسمتی رو سفید نذارید. اگه بخشی به شما مربوط نیست، خط تیره بکشید یا بنویسید موضوعیت ندارد.
- توصیه می کنم قبل از امضای نهایی، حتماً با یک وکیل مشورت کنید تا از صحت و اعتبار حقوقی اون مطمئن بشید.
- اگه این قولنامه رو تو بنگاه تنظیم می کنید، حتماً از مسئول بنگاه بخواهید که کد رهگیری و مهر و امضای خودش رو هم بزنه.
قولنامه دستی ملک: مزایا، معایب و توصیه های ایمنی
خیلی وقت ها پیش می آید که به هر دلیلی، افراد ترجیح می دهند خودشان دست به کار شوند و
متن قولنامه فروش ملک
را بدون مراجعه به بنگاه املاک و به صورت دستی بنویسند. شاید فکر کنید این کار ساده است، اما قولنامه دستی هم نکات و خطرات خودش را دارد که باید حواستان به آنها باشد.
قولنامه دستی چیه؟
قولنامه دستی به اون قراردادهای خرید و فروش ملکی گفته می شه که نه تو دفتر اسناد رسمی تنظیم می شه و نه تو بنگاه های املاک با کد رهگیری. این نوع قولنامه ها معمولاً توسط خود خریدار و فروشنده یا یکی از اونها و روی یک برگ کاغذ عادی نوشته می شه و طرفین و چند شاهد اون رو امضا می کنن. دلیل انتخاب قولنامه دستی معمولاً صرفه جویی در هزینه و زمان یا ناآگاهی از خطرات احتمالیه.
اعتبار حقوقی قولنامه دستی: آیا محکم است؟
بله، قولنامه دستی هم از نظر حقوقی معتبره و می تونه سندیت داشته باشه، اما به شرط و شروطی! قانون ما اسناد رو به دو دسته رسمی و عادی تقسیم می کنه. قولنامه دستی در دسته اسناد عادی قرار می گیره. برای اینکه یه قولنامه دستی محکم و قابل استناد باشه، چند تا نکته لازمه:
- امضای طرفین: حتماً و حتماً هر دو طرف خریدار و فروشنده باید زیر قرارداد رو امضا کنن.
- امضای شهود: وجود حداقل دو نفر شاهد با مشخصات کامل (نام، نام خانوادگی، کد ملی، آدرس) و امضای اونها زیر قولنامه، اعتبار سند دستی رو به شدت بالا می بره. شهود می تونن در صورت بروز اختلاف، تو دادگاه شهادت بدن و به شما کمک کنن.
- وضوح و شفافیت: متن قولنامه باید کاملاً واضح و بدون ابهام باشه و تمام شروط و تعهدات رو به صراحت بیان کنه. هرگونه ابهام می تونه کار دستتون بده.
بدون این موارد، اثبات اعتبار قولنامه دستی تو دادگاه ممکنه سخت بشه و نیاز به دلایل و مدارک دیگه ای مثل رسیدهای واریزی بانکی یا شهادت افراد مطلع داشته باشه.
خطرات و چالش های قولنامه دستی: حواستون باشه!
حالا که مزایای قولنامه دستی (سادگی و کم هزینه بودن) رو گفتیم، بد نیست به خطراتش هم اشاره کنیم:
- کلاهبرداری و فروش مال غیر: بزرگترین خطر اینجاست! تو قولنامه دستی ممکنه فروشنده، مال غیر رو بفروشه یا ملکی رو که قبلاً به کس دیگه فروخته، دوباره به شما بفروشه. بدون کد رهگیری و استعلامات رسمی، فهمیدن این موضوع خیلی سخته.
- ابهامات نگارشی: چون افراد عادی قولنامه رو می نویسن، ممکنه از اصطلاحات حقوقی درست استفاده نکنن، یا بندها رو طوری بنویسن که ابهام داشته باشه و در آینده باعث اختلاف بشه.
- جعل: امکان جعل امضا یا دستکاری در متن قولنامه دستی بالاست.
- نقص مدارک: ممکنه خریدار یا فروشنده به دلیل ناآگاهی، مدارک مهمی رو مثل کپی سند، پایان کار یا مدارک هویتی ضمیمه قرارداد نکنن.
- عدم ثبت رسمی: چون این نوع قولنامه ها تو هیچ سامانه دولتی ثبت نمی شن، پیگیری ها و استعلام ها خیلی سخت تر و پردردسرتره.
چطور ریسک قولنامه دستی رو کم کنیم؟
اگه به هر دلیلی مجبور شدید
قولنامه دستی ملک
تنظیم کنید، حتماً این توصیه ها رو جدی بگیرید:
- محتوای کامل: از یک
نمونه قولنامه فروش ملک
استاندارد (مثل نمونه ای که اینجا دادیم) استفاده کنید و تمام بندها رو با دقت پر کنید. هیچ جزئیاتی رو از قلم نندازید.
- مطابقت هویت: حتماً شناسنامه و کارت ملی دو طرف رو چک کنید و از صحت هویت اونها مطمئن بشید. کپی مدارک هویتی رو ضمیمه قولنامه کنید.
- چک کردن سند ملک: سند مالکیت رو با دقت بررسی کنید و مطمئن بشید که فروشنده همون کسیه که تو سند به عنوان مالک قید شده. اگه سند دفترچه ایه، از پشت نویسی ها مطمئن شید.
- استعلام شخصی: تا جایی که می تونید خودتون استعلامات اولیه رو بگیرید. مثلاً از شهرداری بپرسید که ملک بدهی عوارض داره یا نه.
- حضور شهود معتبر: حتماً از دو نفر شاهد معتمد و بالغ بخواهید که زیر قولنامه رو امضا کنن. مشخصات کامل اونها رو هم درج کنید.
- رسید پرداخت: تمام مبالغی که رد و بدل می شه (چه نقدی، چه با چک) رو حتماً با رسید کتبی یا فیش بانکی مستند کنید و شماره چک ها رو تو قولنامه بنویسید.
- کپی برابر اصل: بعد از امضا، از قولنامه چند تا کپی بگیرید و اونها رو برابر با اصل کنید.
- شرط فسخ و وجه التزام: حتماً برای عدم انجام تعهدات توسط هر دو طرف، مبلغ وجه التزام و شرایط فسخ رو به وضوح تو قولنامه ذکر کنید.
درسته که
قولنامه دستی ملک
می تونه سریع و ارزان باشه، اما یادتون باشه که امنیت و آرامش ذهنی شما خیلی بیشتر از چند میلیون تومان هزینه بنگاه ارزش داره. پس تا جایی که امکان داره، از مراجع معتبر و با کد رهگیری معامله کنید.
سوالات متداول
اگر فروشنده در تاریخ محضر حاضر نشود، خریدار چه اقداماتی می تواند انجام دهد؟
اگه فروشنده در موعد مقرر تو دفترخانه حاضر نشه، خریدار می تونه با مراجعه به همون دفترخانه، از سردفتر گواهی عدم حضور فروشنده رو بگیره. با داشتن این گواهی و قولنامه، خریدار می تونه از طریق دادگاه، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رو مطرح کنه. علاوه بر این، اگه تو قولنامه وجه التزام برای تأخیر در تنظیم سند پیش بینی شده باشه، خریدار می تونه خسارت تأخیر رو هم از فروشنده مطالبه کنه.
در صورت فوت یکی از طرفین، تکلیف قولنامه چه می شود؟
قولنامه یک قرارداد لازم الاجراست و با فوت یکی از طرفین از بین نمی ره. تعهدات و حقوق ناشی از قولنامه به وراث متوفی منتقل می شه. یعنی اگه فروشنده فوت کنه، ورثه او باید به جای اون، ملک رو به خریدار منتقل کنن و اگه خریدار فوت کنه، ورثه او باید باقی مانده ثمن معامله رو پرداخت کنن و سند رو به نام خودشون (یا یکی از ورثه) بگیرن.
آیا قولنامه بدون امضای شاهد اعتبار دارد؟
قولنامه بدون امضای شاهد هم از نظر حقوقی معتبره، چون یک سند عادی محسوب می شه و طبق قانون، قراردادهای خصوصی بین افراد با رعایت شرایط صحت معامله، الزام آور هستن. اما وجود امضای شهود اعتبار اثباتی قولنامه رو تو مراجع قضایی چندین برابر می کنه. در صورت بروز اختلاف، شهود می تونن شهادت بدن و به شما کمک زیادی بکنن.
چگونه می توان از وضعیت ممنوع المعامله بودن فروشنده استعلام گرفت؟
برای استعلام ممنوع المعامله بودن فروشنده، بهترین راه اینه که از خود فروشنده بخواهید گواهی عدم ممنوع المعامله بودن رو از اداره ثبت اسناد و املاک یا سامانه ثنا بگیره و به شما ارائه بده. در برخی موارد، مشاورین املاک مجاز که به سیستم ثبت اسناد دسترسی دارن، می تونن این استعلام رو براتون بگیرن. همچنین تو محضر، قبل از انتقال سند، این استعلام به صورت رسمی انجام می شه.
برای تنظیم قولنامه چه مدارکی لازم است؟
برای تنظیم قولنامه، مدارک زیر لازمه:
- مدارک شناسایی طرفین: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده.
- مدارک ملک:
- اصل و کپی سند مالکیت ملک.
- اصل و کپی پایان کار یا گواهی عدم خلاف (در مورد آپارتمان و ساختمان).
- کروکی ملک (در مورد زمین).
- قبوض آب، برق، گاز، تلفن (برای بررسی بدهی ها).
- مدارک مالی: رسید پرداخت بیعانه یا چک های پرداختی.
- مدارک وکالت (در صورت وجود): اصل و کپی وکالت نامه معتبر (در صورتی که معامله توسط وکیل انجام می شود).
در صورت مغایرت مساحت واقعی ملک با آنچه در قولنامه ذکر شده، چه باید کرد؟
اگر بعد از معامله مشخص بشه که مساحت واقعی ملک با مساحتی که تو قولنامه ذکر شده (و معمولاً بر اساس سند بوده) مغایرت داره، قانون شرایطی رو پیش بینی کرده:
- کمبود مساحت: اگه مساحت ملک کمتر از چیزی باشه که تو قولنامه اومده، خریدار می تونه معامله رو فسخ کنه یا اگه اختلاف مساحت کم باشه، می تونه درخواست کاهش قیمت رو بده.
- اضافه مساحت: اگه مساحت ملک بیشتر از چیزی باشه که تو قولنامه قید شده، فروشنده می تونه درخواست فسخ معامله رو بده (مگر اینکه مازاد مساحت اونقدر کم باشه که عرفاً قابل چشم پوشی باشه و یا خریدار حاضر به پرداخت قیمت مازاد بشه).
البته اگه تو قولنامه شرطی برای اسقاط کافه خیارات یا شرط خاصی برای همین موضوع قید شده باشه، قضیه فرق می کنه. برای همین حتماً قبل از امضا، از مساحت دقیق ملک (ترجیحاً با بازدید و اندازه گیری کارشناسی) مطمئن بشید.
نتیجه گیری
خب، تا اینجا با هم یه سفر کامل تو دنیای
متن قولنامه فروش ملک
داشتیم و دیدیم که چقدر تنظیم دقیق و درست این سند می تونه از حقوق ما محافظت کنه و جلوی کلی دردسر و مشکلات حقوقی رو بگیره. از تفاوت قولنامه و مبایعه نامه گفتیم تا اهمیت کد رهگیری، از ارکان اصلی یک قولنامه مطمئن تا شروط حقوقی و طلایی که امنیت معامله رو بالا می برن. حتی با چالش های قولنامه دستی و راه های کاهش ریسک اون هم آشنا شدیم.
یادتون باشه، معامله ملک شوخی بردار نیست. برای اینکه سرمایه تون به باد نره و سال های سال حسرت نخورید، دقت، دقت و باز هم دقت حرف اول رو می زنه. هرگز بدون مطالعه دقیق و بدون اطمینان از تمام بندها، هیچ سندی رو امضا نکنید. اگه کوچکترین ابهامی داشتید، حتماً و حتماً با یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص تو زمینه املاک مشورت کنید. یک مشاوره درست می تونه شما رو از هزینه های سنگین و درگیری های قضایی آینده نجات بده. با استفاده از این راهنمای جامع و نمونه متنی که ارائه شد، امیدواریم بتونید معامله ای امن و بی دغدغه رو تجربه کنید.
آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "متن قولنامه فروش ملک | نمونه کامل با نکات حقوقی" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، اگر به دنبال مطالب جالب و آموزنده هستید، ممکن است در این موضوع، مطالب مفید دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "متن قولنامه فروش ملک | نمونه کامل با نکات حقوقی"، کلیک کنید.
