قبل از امضای قرارداد اجاره این موارد را بنویسید تا پشیمان نشوید!

قرارداد اجاره یکی از رایج ترین و در عین حال مهم ترین قراردادهایی است که افراد در طول زندگی خود با آن سر و کار دارند. چه به عنوان موجر (مالک) و چه به عنوان مستاجر تنظیم دقیق و آگاهانه این قرارداد می تواند از بروز بسیاری از اختلافات و مشکلات آتی جلوگیری کند. متاسفانه بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی از نکات حقوقی و فنی یا با سهل انگاری در تنظیم و امضای قرارداد خود را در معرض دعاوی حقوقی و خسارات مالی قرار می ده دهند. هدف از این نوشتار ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی منطبق با قوانین جمهوری اسلامی ایران برای تنظیم یک قرارداد اجاره بی نقص است تا طرفین با آگاهی کامل از حقوق و تعهدات خود رابطه ای شفاف و بدون چالش را تجربه کنند.

• رضایت صدها موکل حقیقی و حقوقی از وکیل تخلیه مستاجر گواهی بر کیفیت خدمات حرفه‌ای وکیل من است.

تعریف دقیق عقد اجاره و مبانی قانونی آن در ایران

عقد اجاره مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران عقدی است که به موجب آن مستأجر در برابر پرداخت مبلغی معین (اجاره بها) مالک منافع عین مستأجره (ملک مورد اجاره) برای مدت مشخصی می شود. به عبارت ساده تر مالک (موجر) استفاده از ملک خود را برای مدتی معین به مستأجر واگذار می کند و در ازای آن مبلغی به عنوان کرایه دریافت می دارد.

مبنای قانونی اصلی حاکم بر قراردادهای اجاره در ایران علاوه بر قانون مدنی (به ویژه مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷) قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ است. این قانون قواعد مشخصی را برای قراردادهای اجاره منعقد شده پس از لازم الاجرا شدن آن (اعم از مسکونی تجاری اداری و…) وضع کرده است. قراردادهای پیش از سال ۱۳۷۶ نیز تابع قوانین زمان خود (عمدتاً قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶) هستند اما غالب قراردادهای امروزی مشمول قانون ۱۳۷۶ می شوند. فلذا آگاهی از مفاد هر دو قانون به خصوص قانون سال ۱۳۷۶ برای تنظیم قرارداد ضروری است.

ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ تصریح می کند که اجاره کلیه اماکن (مسکونی تجاری آموزشی خوابگاه و…) که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع قانون مدنی مقررات این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود. این ماده بر اهمیت توافقات فی مابین طرفین در کنار قوانین آمره تاکید دارد.

ارکان و شرایط اساسی صحت قرارداد اجاره

برای آنکه یک قرارداد اجاره از نظر قانونی صحیح و معتبر تلقی شود باید ارکان و شرایط اساسی زیر را دارا باشد :

1. طرفین قرارداد (موجر و مستأجر) :
• اهلیت قانونی : هر دو طرف قرارداد باید اهلیت قانونی لازم برای انجام معامله را داشته باشند. این به معنای آن است که باید بالغ عاقل و رشید باشند. مطابق قوانین ایران سن بلوغ برای دختران ۹ سال تمام قمری و برای پسران ۱۵ سال تمام قمری است اما سن رشد که توانایی اداره امور مالی است معمولاً ۱۸ سال تمام شمسی در نظر گرفته می شود. افراد سفیه (که توانایی اداره امور مالی خود را ندارند) و مجانین (دیوانگان) نمی توانند مستقلاً قرارداد منعقد کنند و نیازمند اقدام از طریق ولی یا قیم قانونی خود هستند. عدم اهلیت یکی از طرفین می تواند موجب بطلان یا عدم نفوذ قرارداد شود.
• مالکیت یا مجوز قانونی موجر : موجر باید مالک عین مستأجره یا مالک منافع آن باشد یا وکالت رسمی و معتبر برای اجاره دادن ملک از سوی مالک داشته باشد. اجاره دادن مال غیر بدون اذن مالک فضولی محسوب شده و غیرنافذ است.
2. عین مستأجره (مورد اجاره) :
• معین و معلوم بودن : ملک مورد اجاره باید کاملاً مشخص و معین باشد. ذکر دقیق آدرس پستی پلاک ثبتی مشخصات واحد (طبقه شماره واحد) و ملحقات آن (مانند پارکینگ انباری با ذکر شماره یا مشخصات) ضروری است.
• قابلیت انتفاع : ملک باید قابلیت استفاده برای هدفی که اجاره داده می شود را داشته باشد. برای مثال یک ملک مسکونی باید دارای امکانات اولیه سکونت باشد. همچنین استفاده از ملک باید با بقای اصل آن ممکن باشد (مانند خانه آپارتمان مغازه). اموال مصرف شدنی (مانند مواد غذایی) نمی توانند موضوع عقد اجاره قرار گیرند.
• مشروعیت استفاده : استفاده ای که قرار است از ملک بشود باید مشروع باشد. اجاره دادن ملک برای مقاصد غیرقانونی (مانند قمارخانه) موجب بطلان قرارداد می شود.
3. مدت اجاره :
• تعیین دقیق مدت : مدت اجاره یکی از ارکان اصلی عقد اجاره است و باید صریحاً در قرارداد ذکر شود (مثلاً یک سال شمسی از تاریخ … تا تاریخ …). ماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر می دارد که اگر مدت اجاره ذکر نشود قرارداد باطل است.
4. اجاره بها :
• تعیین میزان : مبلغ اجاره بها باید معلوم و معین باشد (به ریال یا تومان).
• نحوه پرداخت : زمان پرداخت (مثلاً اول هر ماه شمسی) و شیوه پرداخت (نقدی واریز به حساب مشخص) باید در قرارداد قید شود.
5. رضایت و قصد طرفین : مانند هر عقد دیگری انعقاد قرارداد اجاره نیازمند قصد (اراده ایجاد عقد) و رضایت (تمایل باطنی بدون اکراه) طرفین است. قراردادی که تحت اکراه یا اجبار منعقد شود غیرنافذ است.

مفاهیم کلیدی حقوقی در قرارداد اجاره

درک برخی اصطلاحات تخصصی حقوقی به فهم بهتر قرارداد و جلوگیری از سوءتفاهم کمک می کند :

• عقد لازم : عقد اجاره یک عقد لازم است. ماده ۱۸۵ قانون مدنی عقد لازم را عقدی تعریف می کند که هیچ یک از طرفین حق فسخ (برهم زدن یک طرفه) آن را ندارند مگر در موارد معین قانونی (مانند خیارات) یا با توافق دوطرفه (اقاله). این بدین معناست که پس از امضای قرارداد موجر و مستأجر ملزم به پایبندی به مفاد آن تا پایان مدت قرارداد هستند مگر شرایط خاصی برای فسخ پیش آید.
• عقد جایز : در مقابل عقد لازم عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد می تواند آن را فسخ کند (مانند عقد وکالت یا ودیعه). ماده ۱۸۶ قانون مدنی به تعریف آن پرداخته است. اجاره جایز نیست.
• ضمانت اجرایی : به ابزارها و سازوکارهایی گفته می شود که قانون یا طرفین برای تضمین اجرای تعهدات پیش بینی می کنند. مثلاً تعیین وجه التزام (جریمه نقدی) برای تأخیر در پرداخت اجاره بها یا تأخیر در تخلیه ملک یک نوع ضمانت اجرایی قراردادی است. دستور تخلیه فوری طبق قانون ۱۳۷۶ نیز یک ضمانت اجرایی قانونی است.
• مسئولیت مدنی : به تعهد قانونی شخص به جبران خسارات وارده به دیگری ناشی از عمل خود (تقصیر) یا قرارداد اشاره دارد. برای مثال اگر مستأجر به ملک خسارت وارد کند دارای مسئولیت مدنی برای جبران آن است. همچنین اگر موجر به تعهدات خود عمل نکند (مثلاً ملک را به موقع تحویل ندهد) و خسارتی به مستأجر وارد شود مسئولیت مدنی خواهد داشت.
• ودیعه (قرض الحسنه یا رهن) : مبلغی است که معمولاً در ابتدای قرارداد مستأجر به موجر پرداخت می کند. این مبلغ ماهیتاً قرض الحسنه است و مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ موجر مکلف است هم زمان با تخلیه ملک این مبلغ را به مستأجر بازگرداند مگر اینکه طلبی (مانند اجاره بهای معوقه هزینه شارژ قبوض پرداخت نشده یا خسارت به ملک) از مستأجر داشته باشد که در این صورت می تواند با ارائه گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا از ودیعه کسر و مابقی را مسترد کند.
• خیارات : اختیارات قانونی یا قراردادی هستند که به یک یا هر دو طرف عقد لازم (مانند اجاره) اجازه فسخ یک طرفه قرارداد را می دهند. مهم ترین خیارات قابل اعمال در اجاره عبارتند از :
• خیار شرط : شرط کردن حق فسخ برای یک یا هر دو طرف در مدت معین.
• خیار عیب : اگر ملک مورد اجاره در زمان عقد معیوب بوده و مستأجر از آن بی اطلاع باشد و آن عیب موجب نقصان استفاده یا دشواری آن شود.
• خیار تخلف شرط : اگر یکی از طرفین از شروط ضمن عقد (تعهداتی که در قرارداد قید شده) تخلف کند طرف دیگر ممکن است حق فسخ پیدا کند (بستگی به نوع شرط دارد).
• خیار تعذر تسلیم : اگر موجر نتواند ملک را به مستأجر تسلیم کند یا در اثنای مدت ملک از قابلیت انتفاع خارج شود و امکان رفع آن نباشد.

نکات حیاتی که باید پیش از امضا در قرارداد ذکر شوند

تنظیم دقیق مفاد قرارداد کلید پیشگیری از اختلافات است. موارد زیر باید با دقت و شفافیت کامل در قرارداد اجاره درج شوند :

1. مشخصات کامل طرفین : نام نام خانوادگی نام پدر شماره شناسنامه کد ملی تاریخ تولد نشانی دقیق اقامتگاه و شماره تماس موجر و مستأجر. اگر یکی از طرفین شخص حقوقی (شرکت یا مؤسسه) است نام کامل شخص حقوقی شماره ثبت شناسه ملی نشانی و مشخصات نماینده قانونی آن باید ذکر شود.
2. مشخصات دقیق ملک مورد اجاره : آدرس کامل پستی به همراه کد پستی پلاک ثبتی اصلی و فرعی مساحت دقیق (طبق سند یا صورت مجلس تفکیکی) طبقه و شماره واحد تعداد اتاق ها کاربری ملک (مسکونی اداری تجاری) و ذکر کلیه امکانات و ملحقات مانند پارکینگ (با ذکر شماره) انباری (با ذکر شماره و مساحت تقریبی) آسانسور سیستم گرمایش و سرمایش (نوع آن) خط تلفن (با ذکر شماره در صورت واگذاری) بالکن شماره کنتورهای آب برق و گاز.
3. مدت دقیق اجاره : تاریخ شروع و پایان قرارداد به روز ماه و سال شمسی باید مشخص باشد. (مثال : از تاریخ ۱۴۰۴/۰۸/۰۱ لغایت ۱۴۰۵/۰۷/۳۰ به مدت یک سال کامل شمسی).
4. مبلغ اجاره بها و نحوه پرداخت : ذکر دقیق مبلغ اجاره ماهیانه (به عدد و حروف) سررسید پرداخت (مثلاً اول هر ماه شمسی) و نحوه پرداخت (شماره حساب یا کارت موجر جهت واریز).
5. مبلغ ودیعه (قرض الحسنه) : ذکر دقیق مبلغ پرداختی به عنوان ودیعه (به عدد و حروف) و تصریح به اینکه این مبلغ قرض الحسنه بوده و در پایان مدت قرارداد و هم زمان با تخلیه و تحویل ملک توسط مستأجر به وی مسترد خواهد شد.
6. شروط ضمن عقد : این بخش اهمیت حیاتی دارد و محل درج توافقات خاص طرفین است. برخی شروط رایج و مهم عبارتند از :
• حق اجاره به غیر : آیا مستأجر حق دارد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به شخص دیگری اجاره دهد یا خیر؟ (در صورت سکوت مستأجر اصولاً این حق را دارد مگر اینکه خلاف آن شرط شده باشد). توصیه می شود این موضوع به صراحت مشخص شود.
• کاربری ملک : تصریح بر اینکه ملک صرفاً برای کاربری مشخص شده (مثلاً مسکونی) قابل استفاده است و مستأجر حق تغییر کاربری ندارد.
• هزینه های تعمیرات : تفکیک تعمیرات اساسی (بر عهده موجر) و تعمیرات جزئی و مصرفی (بر عهده مستأجر). مطابق قانون تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده (مانند ترکیدگی لوله اصلی تعمیرات اساسی موتورخانه رفع نم اساسی سقف) بر عهده موجر است و هزینه های جزئی مربوط به استفاده معمول (مانند تعویض واشر شیر آب تعویض لامپ تنظیمات جزئی سیستم ها) بر عهده مستأجر است. بهتر است مصادیق تا حد امکان در قرارداد مشخص شوند تا از اختلاف جلوگیری شود.
• پرداخت هزینه های جاری : مشخص کردن مسئول پرداخت شارژ ساختمان (معمولاً مستأجر) هزینه قبوض مصرفی آب برق گاز و تلفن (قطعاً مستأجر بر اساس میزان مصرف).
• جریمه تأخیر : تعیین جریمه روزانه مشخص (وجه التزام) برای تأخیر مستأجر در پرداخت اجاره بها و همچنین برای تأخیر در تخلیه ملک پس از انقضای قرارداد یا فسخ آن. همچنین می توان جریمه ای برای تأخیر موجر در بازپرداخت ودیعه در نظر گرفت.
• شرط فسخ : درج موارد مشخصی که به هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را پیش از انقضای مدت می دهد (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها بیش از … روز استفاده نامتعارف از ملک نیاز شخصی موجر به ملک با ارائه مهلت معقول به مستأجر).
• تعداد ساکنین : در اجاره مسکونی گاهی موجر تعداد حداکثر ساکنین را مشخص می کند.
• نگهداری حیوانات خانگی : ممنوعیت یا اجازه نگهداری حیوانات خانگی.
7. وضعیت تحویل ملک : توصیه می شود در زمان تحویل ملک به مستأجر صورت جلسه ای تنظیم و وضعیت ملک شامل سالم بودن درب و پنجره ها شیرآلات سیستم های گرمایشی و سرمایشی رنگ و نقاشی کابینت ها و… با جزئیات کامل و عکس برداری مستند شود و به امضای طرفین و شهود برسد. این صورت جلسه در زمان تخلیه مبنای بررسی وضعیت ملک خواهد بود.
8. امضای طرفین و شهود : ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ مقرر می دارد قراردادهای عادی اجاره باید در دو نسخه تنظیم به امضای موجر و مستأجر برسد و توسط دو نفر شاهد مورد اعتماد طرفین نیز گواهی (امضا) شود. رعایت این شرط برای استفاده از مزیت دستور تخلیه فوری (ظرف یک هفته) ضروری است. هر دو نسخه قرارداد باید کاملاً یکسان باشند.

تعهدات موجر و مستأجر مطابق قانون

قانون تعهدات مشخصی را بر عهده هر یک از طرفین قرارداد اجاره قرار داده است :

تعهدات موجر (مالک) :

1. تحویل عین مستأجره : موجر مکلف است ملک مورد اجاره را در تاریخ مقرر در قرارداد و با شرایطی که امکان استفاده متعارف برای مستأجر فراهم باشد به وی تحویل دهد.
2. انجام تعمیرات اساسی : همان طور که ذکر شد انجام تعمیرات کلی و اساسی مربوط به اصل بنا یا تأسیسات که برای حفظ قابلیت انتفاع ملک ضروری است بر عهده موجر می باشد (ماده ۴۸۶ قانون مدنی). اگر موجر از انجام این تعمیرات خودداری کند مستأجر می تواند الزام او را از دادگاه بخواهد یا در صورت عدم امکان الزام با اذن دادگاه تعمیرات را انجام داده و هزینه را از اجاره بها کسر کند یا قرارداد را فسخ نماید.
3. عدم ممانعت از انتفاع مستأجر : موجر حق ندارد در طول مدت اجاره عملی انجام دهد که مانع استفاده مستأجر از ملک شود مگر برای انجام تعمیرات ضروری و فوری.
4. بازپرداخت ودیعه : در پایان مدت اجاره و پس از تخلیه ملک توسط مستأجر موجر مکلف به استرداد فوری مبلغ ودیعه است.

تعهدات مستأجر :

1. پرداخت به موقع اجاره بها : مستأجر موظف است اجاره بها را در مواعد مقرر در قرارداد پرداخت نماید.
2. استفاده متعارف از عین مستأجره : مستأجر باید از ملک مطابق با کاربری تعیین شده در قرارداد و به نحو متعارف استفاده کند و از انجام اعمالی که موجب خرابی یا ورود خسارت به ملک می شود خودداری نماید.
3. انجام تعمیرات غیر اساسی : تعمیرات جزئی و هزینه های ناشی از استفاده معمول بر عهده مستأجر است.
4. عدم تعدی و تفریط : مستأجر ید امانی دارد یعنی اصولاً مسئول خسارات وارده به ملک نیست مگر اینکه تعدی (تجاوز از حدود اذن یا متعارف) یا تفریط (کوتاهی در حفظ و نگهداری متعارف) کرده باشد. در این صورت مسئول جبران خسارت خواهد بود.
5. پرداخت هزینه های مصرفی : پرداخت هزینه قبوض آب برق گاز و تلفن مصرفی خود.
6. تخلیه و تحویل ملک در پایان مدت : مستأجر مکلف است پس از پایان مدت اجاره ملک را تخلیه و به همان وضعیتی که تحویل گرفته (با در نظر گرفتن استهلاک متعارف) به موجر تحویل دهد.

فسخ قرارداد اجاره و شرایط تخلیه ملک

همان طور که گفته شد اجاره عقدی لازم است و فسخ آن جز در موارد قانونی یا با توافق طرفین (اقاله) ممکن نیست.

موارد فسخ توسط مستأجر :

• وجود عیب در ملک که استفاده از آن را غیرممکن یا دشوار سازد (خیار عیب).
• عدم امکان تسلیم ملک توسط موجر یا خارج شدن ملک از قابلیت انتفاع در اثنای مدت (خیار تعذر تسلیم).
• تخلف موجر از شروط ضمن عقد (مانند عدم انجام تعمیرات اساسی توافق شده).
• در صورت فریب خوردن مستأجر توسط موجر (خیار تدلیس).

موارد فسخ توسط موجر :

• عدم پرداخت اجاره بها توسط مستأجر در مواعد مقرر (با توجه به شرایط مندرج در قرارداد و قانون حاکم – در قانون ۱۳۵۶ شرایط خاصی داشت اما در قانون ۱۳۷۶ معمولاً منوط به شرط ضمن عقد است).
• استفاده نامتعارف یا تغییر کاربری غیرمجاز توسط مستأجر.
• تعدی یا تفریط مستأجر که منجر به ورود خسارت عمده به ملک شود.
• انتقال به غیر توسط مستأجر در صورتی که این حق از او سلب شده باشد.
• تخلف مستأجر از سایر شروط ضمن عقد که حق فسخ برای موجر ایجاد کند.

تخلیه ملک :

• پس از انقضای مدت : مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ پس از پایان مدت اجاره موجر می تواند تقاضای تخلیه کند. اگر قرارداد رسمی باشد از طریق دوایر اجرای ثبت و اگر عادی (با امضای دو شاهد) باشد با تقدیم درخواست به مرجع قضایی (معمولاً شورای حل اختلاف) دستور تخلیه ظرف یک هفته صادر و توسط ضابطین قضایی اجرا می شود. البته اجرای دستور منوط به سپردن ودیعه مستأجر به دایره اجرا یا صندوق دادگستری توسط موجر است.
• در صورت فسخ : اگر قرارداد پیش از موعد و به صورت قانونی فسخ شود موجر می تواند تخلیه ملک را بخواهد.
• عدم تخلیه توسط مستأجر : اگر مستأجر پس از انقضای مدت یا فسخ قانونی از تخلیه خودداری کند موجر علاوه بر پیگیری تخلیه می تواند اجرت المثل ایام تصرف (اجاره بهای ملک مشابه) و همچنین وجه التزام قراردادی (در صورت وجود) را مطالبه کند.

ضمانت اجراهای قانونی و نحوه حل اختلاف

در صورت بروز اختلاف بین موجر و مستأجر راه های قانونی مختلفی برای پیگیری وجود دارد :

1. مذاکره و سازش : اولین و بهترین راه تلاش برای حل مسالمت آمیز اختلاف از طریق گفتگو و توافق است.
2. ارسال اظهارنامه : پیش از اقدام قضایی توصیه می شود طرفی که حقی را مطالبه دارد (مثلاً موجر برای اجاره معوقه یا مستأجر برای بازپرداخت ودیعه) ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی خواسته خود را به طرف مقابل اعلام و مهلتی برای انجام تعهد تعیین کند. اظهارنامه می تواند به عنوان مدرک در دادگاه استفاده شود.
3. شورای حل اختلاف : بسیاری از دعاوی مربوط به موجر و مستأجر به ویژه دستور تخلیه (در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶) و مطالبه وجه تا نصاب معین (در حال حاضر این نصاب ممکن است تغییر کرده باشد باید بررسی شود) در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک یا اقامتگاه خوانده است. رسیدگی در شورا معمولاً سریع تر است.
4. دادگاه عمومی حقوقی : دعاوی پیچیده تر مطالبه مبالغ بالاتر از نصاب شورا دعاوی مربوط به فسخ قرارداد و اثبات آن و اعتراض به رأی شورا در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.
5. طرح دعوا (تنظیم دادخواست) : برای شروع رسیدگی قضایی خواهان (شخصی که ادعایی دارد) باید دادخواست خود را از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. دادخواست باید شامل مشخصات دقیق خواهان و خوانده شرح خواسته (مثلاً : ۱. صدور دستور تخلیه فوری ۲. مطالبه اجور معوقه به مبلغ … ریال ۳. مطالبه خسارت تأخیر تأدیه ۴. مطالبه هزینه دادرسی) و دلایل و مستندات (مانند قرارداد اجاره اظهارنامه رسید پرداخت گواهی شهود) باشد.
6. تأمین خواسته : در دعاوی مالی (مانند مطالبه ودیعه یا اجاره بها) خواهان می تواند هم زمان با تقدیم دادخواست یا پیش از آن درخواست تأمین خواسته کند. با این درخواست در صورت پذیرش دادگاه و سپردن تأمین مناسب (معمولاً درصدی از مبلغ خواسته به عنوان خسارت احتمالی طرف مقابل) اموال خوانده به میزان خواسته توقیف می شود تا اجرای حکم در آینده تضمین گردد.

اهمیت مشورت با وکیل یا کارشناس حقوقی

با وجود تلاش برای ساده سازی مفاهیم قوانین مربوط به املاک و قراردادها به ویژه روابط موجر و مستأجر دارای پیچیدگی ها و جزئیات فراوانی است. هر پرونده شرایط خاص خود را دارد و قوانین نیز ممکن است دستخوش تغییر یا تفاسیر جدید شوند. فلذا اکیداً توصیه می شود پیش از تنظیم و امضای هرگونه قرارداد اجاره به خصوص برای املاک تجاری یا قراردادهای بلندمدت و همچنین در صورت بروز هرگونه اختلاف حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی یا مشاور حقوقی مجرب مشورت نمایید. هزینه اندکی که برای مشاوره پرداخت می کنید می تواند از بروز خسارات سنگین مالی و درگیری های طولانی حقوقی در آینده جلوگیری کند.

نتیجه گیری

قرارداد اجاره سندی الزام آور است که حقوق و تعهدات روشنی را برای موجر و مستأجر ایجاد می کند. تنظیم دقیق شفاف و کامل این قرارداد با در نظر گرفتن تمامی جوانب قانونی و توافقات خاص طرفین بهترین راه برای پیشگیری از اختلافات است. آگاهی از قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ درک مفاهیم کلیدی مانند عقد لازم اهلیت تعهدات طرفین شرایط فسخ و تخلیه و توجه به جزئیاتی مانند مشخصات دقیق ملک مدت اجاره بها ودیعه و شروط ضمن عقد امری ضروری است. درج تمام توافقات به صورت کتبی و اخذ امضای دو شاهد در قراردادهای عادی اهمیت حیاتی دارد. در نهایت به یاد داشته باشید که پیشگیری بهتر از درمان است و مشورت با متخصصان حقوقی پیش از امضا یا در زمان بروز اختلاف هوشمندانه ترین اقدام است.

پرسش و پاسخ (سوالات متداول)

۱. آیا موجر می تواند پیش از پایان مدت قرارداد مستأجر را مجبور به تخلیه کند؟

اصولاً خیر. عقد اجاره لازم است و موجر نمی تواند یک طرفه و بدون دلیل قانونی قرارداد را فسخ و مستأجر را مجبور به تخلیه کند. تخلیه پیش از موعد فقط در صورتی ممکن است که :

• حق فسخ مشخصی در قرارداد برای موجر پیش بینی شده باشد و آن شرط محقق گردد.
• مستأجر مرتکب تخلفات قانونی یا قراردادی شود که حق فسخ برای موجر ایجاد کند (مانند موارد ذکر شده در بخش فسخ).
• طرفین با توافق (اقاله) قرارداد را منحل کنند.
  در غیر این صورت موجر باید تا پایان مدت قرارداد صبر کند.

۲. اگر موجر پس از تخلیه ودیعه را پس ندهد مستأجر چه اقدامی می تواند انجام دهد؟

مستأجر باید ابتدا از طریق ارسال اظهارنامه رسمی بازپرداخت ودیعه را از موجر مطالبه کند و مهلتی (مثلاً ۳ تا ۷ روز) برای پرداخت تعیین نماید. اگر موجر همچنان از پرداخت امتناع کرد مستأجر می تواند با در دست داشتن قرارداد اجاره مدارک هویتی و اظهارنامه به شورای حل اختلاف (اگر مبلغ ودیعه کمتر از نصاب باشد) یا دادگاه عمومی حقوقی (اگر مبلغ بیشتر از نصاب باشد) مراجعه و دادخواست مطالبه وجه ودیعه به همراه خسارت تأخیر تأدیه (از تاریخ مطالبه یا تقدیم دادخواست) و هزینه های دادرسی را تقدیم کند. همچنین می تواند درخواست تأمین خواسته برای توقیف اموال موجر را نیز مطرح نماید.

۳. هزینه تعمیرات کولر یا پکیج خراب شده در ملک اجاره ای بر عهده کیست؟

این موضوع بستگی به علت خرابی و نوع تعمیر دارد :

• اگر خرابی ناشی از استهلاک طبیعی و پایان عمر مفید دستگاه یا نقص اساسی در سیستم باشد تعمیرات اساسی محسوب شده و هزینه آن بر عهده موجر است.
• اگر خرابی ناشی از استفاده نادرست مستأجر یا عدم انجام سرویس های دوره ای لازم توسط وی باشد یا تعمیرات جزئی و مصرفی باشد (مانند تعویض یک قطعه مصرفی کوچک) هزینه آن بر عهده مستأجر است.
• بهترین راهکار این است که در قرارداد اجاره مسئولیت تعمیرات مربوط به سیستم های گرمایشی و سرمایشی به تفکیک (تعمیرات اساسی و جزئی) و با ذکر مصادیق مشخص شود تا از بروز اختلاف جلوگیری گردد. در صورت عدم توافق تشخیص اینکه تعمیر اساسی است یا جزئی با کارشناس رسمی دادگستری یا در نهایت با دادگاه خواهد بود.

توصیه نهایی : مراجعه به مراجع قانونی و وکلای متخصص

همان گونه که مکرراً تاکید شد مسائل حقوقی مربوط به املاک و قراردادها ظرافت های خاص خود را دارند. در صورت مواجهه با هرگونه ابهام در تفسیر قرارداد نقض تعهدات توسط طرف مقابل یا نیاز به اقدام قانونی برای فسخ تخلیه مطالبه وجه یا جبران خسارت حتماً به مراجع قانونی صالح (شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی حقوقی) مراجعه نمایید.
پیش از هر اقدامی و برای اطمینان از صحت مسیر قانونی و حفظ کامل حقوق خود مراجعه به وکیل دادگستری متخصص در امور ملکی و دریافت مشاوره حقوقی اقدامی ضروری و هوشمندانه است. وکیل می تواند شما را در تنظیم دقیق قرارداد ارسال اوراق قضایی تنظیم دادخواست پیگیری پرونده و دفاع از حقوقتان یاری نماید.