انواع خیارات در معامله

خیارات در معامله، اختیاراتی قانونی هستند که به طرفین قرارداد اجازه می دهند تحت شرایطی خاص، معامله را فسخ کنند. این اختیارات شامل خیار مجلس، حیوان، شرط، تأخیر ثمن، رؤیت و تخلف وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه و تخلف از شرط می شود. شناخت این حقوق به شما کمک می کند تا در دنیای پر پیچ وخم معاملات، از حق و حقوق خودتان آگاه باشید و در صورت لزوم، تصمیمات درستی برای حفظ منافعتان بگیرید.

بگذارید روراست باشیم؛ کمتر کسی هست که در زندگی اش پای یک معامله ننشسته باشد. از خرید یک شلوار ساده تا فروش یک خانه بزرگ، همه ما هر روز با دنیای معاملات سر و کار داریم. حالا فکرش را بکنید، اگر بعد از یک معامله، متوجه شویم که سر ما کلاه رفته یا آن چیزی که قولش را داده بودند، تحویل نگرفته ایم، چقدر حرص می خوریم؟ یا برعکس، اگر خودمان به هر دلیلی نتوانیم به تعهدمان عمل کنیم، آیا راهی برای برهم زدن معامله داریم؟ دقیقاً همینجاست که پای خیارات به میان می آید. این واژه شاید کمی حقوقی و ثقیل به نظر برسد، اما در واقع یک سپر دفاعی و یک حق فسخ خیلی مهم در دست ماست که قانون برای حفظ عدالت و جلوگیری از ضرر و زیان، برایمان در نظر گرفته است.

هدف ما این است که در این مقاله، این موضوع کمی پیچیده را به زبان خودمانی و کاملاً کاربردی برایتان باز کنیم تا هر کسی، از یک خریدار یا فروشنده عادی گرفته تا دانشجویان حقوق و حتی مشاورین املاک، بتواند با خیال راحت و با آگاهی کامل، وارد دنیای معاملات شود. می خواهیم این مقاله، مرجعی قابل اعتماد باشد برای هر سوالی که درباره فسخ معامله، ابطال قرارداد و حقوق شما به عنوان خریدار یا فروشنده پیش می آید. پس کمربندها را ببندید که می رویم سراغ اصل مطلب!

خیار چیست؟ تعریفی جامع از حق فسخ در قانون مدنی

وقتی اسم خیار می آید، اولین چیزی که شاید به ذهنمان برسد، همان خیار سبز خوشمزه است! اما در دنیای حقوقی، خیار ماجرای دیگری دارد و اصلاً ربطی به سبزیجات ندارد. اینجا، خیار به معنای اختیار است. بله، درست شنیدید؛ اختیار فسخ معامله. یعنی اگر پای یک قرارداد رفته اید و به هر دلیلی، آن معامله به ضررتان است یا طرف مقابل به قول و قرارش عمل نکرده، شما یک اختیاری دارید که می توانید آن قرارداد را به هم بزنید و همه چیز را به حالت قبل برگردانید.

مفهوم لغوی و اصطلاحی خیار: حق به هم زدن معامله

در ادبیات حقوقی، به حق به هم زدن یک معامله از طرف یکی از متعاملین یا هر دوی آن ها یا حتی یک نفر سوم، خیار می گویند. این حق فسخ، معمولاً در عقود لازم (یعنی قراردادهایی که بعد از بسته شدن، هیچ کدام از طرفین نمی توانند بدون دلیل موجه و قانونی آن را یک طرفه به هم بزنند) معنی پیدا می کند. چون در عقود جایز (قراردادهایی که هر وقت دلت خواست می توانی به هم بزنی، مثل وکالت)، نیازی به خیار نیست، هر طرفی خودش هر وقت بخواهد، می تواند معامله را فسخ کند و از آن بیرون بیاید.

تفاوت فسخ، انفساخ و ابطال قرارداد: این سه با هم فرق دارند!

این سه واژه خیلی وقت ها به جای هم استفاده می شوند، اما از نظر حقوقی کلی با هم فرق دارند و دانستنشان حسابی به کارتان می آید:

• فسخ: این همان خیار است. یعنی یک قرارداد کاملاً صحیح بسته شده، اما یکی از طرفین (یا هر دو یا نفر سوم) به خاطر وجود یک دلیل قانونی که بهش خیار می گوییم، تصمیم می گیرد آن را به هم بزند. فسخ ارادی است و نیاز به اراده کسی که حق فسخ دارد، دارد.
• انفساخ: اینجا دیگر اراده کسی در کار نیست. قرارداد به خاطر یک اتفاق یا شرطی که از قبل در آن بوده، خود به خود از بین می رود. مثلاً شرط شده اگر جنس مورد معامله بسوزد، قرارداد خود به خود باطل شود.
• ابطال: ابطال یعنی از همان اول، قرارداد ایراد اساسی و قانونی داشته و هرگز درست نبوده است. انگار که از اول هیچ قراردادی وجود نداشته. مثلاً اگر کسی که حق فروش چیزی را نداشته، آن را فروخته باشد، این معامله از پایه باطل است.

پس خیار فقط مربوط به فسخ است، یعنی معامله درست بوده ولی الان به هم می خورد.

هدف و فلسفه وجودی خیارات: چرا اصلاً خیار داریم؟

حالا شاید بپرسید، چرا قانون این همه خیار و حق فسخ گذاشته؟ جوابش ساده است: برای برقراری عدالت و حفظ حقوق مردم. تصور کنید مالی می خرید که معیوب است یا خانه ای را به قیمت خیلی گزاف می فروشید و بعد متوجه می شوید سرتان کلاه رفته. اگر حق فسخ نداشتید، چه باید می کردید؟ خیارات اینجا به کمک می آیند تا:

• جلوی ضرر و زیان افراد گرفته شود.
• معاملات، عادلانه و بر اساس رضایت واقعی طرفین باشند.
• تعادل بین حقوق و تعهدات خریدار و فروشنده برقرار شود.

به قول معروف، «هر چه صلاح توست، پیش آید»، اما در معاملات، این صلاح را گاهی اوقات خودمان با اعمال درست خیارات می توانیم رقم بزنیم!

انواع خیارات در قانون مدنی ایران (بر اساس ماده 396 قانون مدنی)

قانون مدنی ما، که خودش یک دریای بی کران از قوانین و مقررات است، در ماده ۳۹۶ به صورت مفصل به انواع خیارات اشاره کرده و دسته بندی مشخصی از آن ها ارائه داده است. ما اینجا تک تک این خیارات را با زبان ساده و مثال های کاربردی برایتان باز می کنیم تا قشنگ دستتان بیاید هر کدام به چه دردی می خورند و کجا باید ازشان استفاده کرد.

خیار مجلس (ماده 397 قانون مدنی)

این خیار یکی از پایه ای ترین و قدیمی ترین خیارات است و به اسمش هم می خورد! یعنی تا وقتی که خریدار و فروشنده در یک مجلس یا همان محفل عقد و قرارداد هستند و از هم جدا نشده اند، هر کدامشان می توانند معامله را فسخ کنند. به محض اینکه مجلس به هم خورد و طرفین از هم جدا شدند، این خیار از بین می رود و دیگر نمی شود از آن استفاده کرد. مثلاً فکر کنید سر میز معامله نشسته اید، حرف ها زده شده، امضاها پای قولنامه رفته، اما هنوز طرفین از جایشان بلند نشده اند. در این فاصله، اگر یکی از آن ها پشیمان شود، می تواند معامله را فسخ کند. اما به محض اینکه بلند شوند و از هم خداحافظی کنند، دیگر نمی توانند به استناد خیار مجلس، معامله را به هم بزنند. حتی اگر در یک اتاق باشند ولی یکی بره اون سر اتاق و دیگری این سر اتاق، هم میشه گفت مجلس بهم خورده.

خیار حیوان (ماده 398 قانون مدنی)

این یکی هم از اسمش پیداست؛ مخصوص معامله حیوان است. اگر موضوع معامله ای که انجام داده اید، یک حیوان باشد (مثلاً یک اسب، گاو یا حتی یک پرنده گران قیمت)، آن کسی که حیوان را خریده یا به هر نحوی به دست آورده، تا سه روز از زمان معامله حق فسخ دارد. این سه روز بهش فرصت می دهد تا از سلامت حیوان مطمئن شود یا اگر مشکلی پیش آمد، معامله را به هم بزند. این خیار فقط مخصوص خود حیوان و در مورد آن کسی است که حیوان به ملکیت او درآمده. مثلاً اگر شما یک گوسفند بخرید، سه روز مهلت دارید که از خریدتان پشیمان شوید. اما اگر در ازای گوسفند، یک کالا دادید، کسی که کالا را داده و گوسفند را گرفته، این حق را دارد.

خیار شرط (ماده 399 تا 401 قانون مدنی)

خیار شرط یعنی اینکه شما از اول در قرارداد، شرط می کنید که برای یک مدت مشخص (مثلاً یک ماه، سه ماه یا شش ماه)، حق فسخ معامله را داشته باشید. این حق می تواند برای خریدار، فروشنده یا حتی یک نفر سوم در نظر گرفته شود. نکته مهم این است که حتماً باید این مدت زمان به صورت دقیق در قرارداد ذکر شود. اگر مدت مشخص نباشد، هم شرط باطل است و هم خود قرارداد بیع (خرید و فروش). مثلاً، در یک قرارداد پیش فروش آپارتمان، ممکن است خریدار شرط کند که تا دو ماه بعد از تحویل واحد، اگر از کیفیت ساخت راضی نبود، حق فسخ قرارداد را داشته باشد. اینجاست که خیار شرط به کار می آید. یادتان باشد این با «خیار تخلف از شرط» فرق دارد؛ اینجا از اول یک حق فسخ را شرط می کنید، نه اینکه طرف مقابل به یک شرط عمل نکند و شما به آن دلیل حق فسخ پیدا کنید.

خیار تأخیر ثمن (ماده 402 تا 409 قانون مدنی)

این خیار بیشتر به درد فروشنده می خورد و زمانی پیش می آید که شما چیزی را می فروشید، اما خریدار پولش را نمی دهد! اگر در قرارداد خرید و فروش، برای پرداخت پول (ثمن) یا تحویل جنس (مبیع) زمان مشخصی تعیین نشده باشد و سه روز از تاریخ معامله بگذرد و در این مدت، نه فروشنده جنس را تحویل داده باشد و نه خریدار تمام پول را پرداخت کرده باشد، در این صورت فقط فروشنده می تواند معامله را فسخ کند. یعنی شرایطش خیلی دقیق است: پول باید نقد باشد (نه قسطی)، هیچ مهلتی برای پرداخت پول مشخص نشده باشد، جنس تحویل خریدار نشده باشد و پول هم به طور کامل پرداخت نشده باشد. این خیار فقط برای فروشنده و در عقد بیع (خرید و فروش) است و در معاملات دیگر مثل اجاره کاربردی ندارد.

خیار رؤیت و تخلف وصف (ماده 410 تا 415 قانون مدنی)

این خیار وقتی به کارتان می آید که یک چیزی را ندیده بخرید یا مثلاً فقط با توصیفات طرف مقابل یا با دیدن عکسش (آنلاین) معامله کنید. اگر بعد از اینکه جنس را دیدید، متوجه شدید که آن اوصاف و ویژگی هایی که در موردش گفته بودند یا شما در عکس دیده بودید را ندارد، حق دارید معامله را فسخ کنید. مثلاً اگر یک ماشین را با عکس بخرید که فروشنده گفته مدل فلان است و تمام قطعاتش فابریک، اما وقتی تحویل گرفتید، ببینید اصلاً آن مدل نیست یا کلی قطعه تعویضی دارد، می توانید معامله را فسخ کنید. این خیار یک نکته مهم دارد: باید فوراً بعد از اطلاع و رؤیت عمل کنید. یعنی نمی توانید صبر کنید و بعد از یک مدت طولانی، بگویید حالا می خواهم معامله را فسخ کنم.

خیار غبن (ماده 416 تا 421 قانون مدنی)

خیار غبن یعنی اینکه در یک معامله، شما حسابی متضرر شده اید! مثلاً مالی را خیلی ارزان تر از قیمت واقعی اش فروخته اید یا برعکس، چیزی را خیلی گران تر از قیمت عرفی خریده اید. البته هر ضرری خیار غبن نیست؛ ضرر باید فاحش باشد، یعنی آنقدر زیاد که عرفاً قابل چشم پوشی و مسامحه نباشد. همچنین، شما در زمان معامله نباید از قیمت واقعی خبر داشته باشید. اگر می دانستید دارید گران می خرید یا ارزان می فروشید و باز هم معامله کردید، دیگر حق فسخ ندارید. این خیار هم مثل خیار رؤیت، فوری است و باید به محض اطلاع از غبن، برای فسخ اقدام کنید. مثلاً اگر خانه پدری تان را به یک دهم قیمت بازار بفروشید، بدون اینکه از قیمت واقعی خبر داشته باشید، حق غبن دارید.

خیار غبن زمانی به کارتان می آید که در یک معامله، بدون اطلاع از قیمت واقعی و به صورت فاحش، متضرر شده باشید و این ضرر عرفاً قابل چشم پوشی نباشد.

خیار عیب (ماده 422 تا 437 قانون مدنی)

فکر کنید کالایی می خرید و بعد از معامله متوجه می شوید عیبی پنهان داشته که در زمان قرارداد هم وجود داشته است. اینجا شما دو راه دارید: یا می توانید معامله را فسخ کنید و جنس را پس بدهید، یا می توانید جنس معیوب را قبول کنید و درصدی از پولتان را به عنوان اَرش (تفاوت قیمت سالم و معیوب) پس بگیرید. شرط اصلی این خیار این است که عیب مخفی باشد و در زمان عقد هم وجود داشته باشد. اگر عیب آشکار بوده و شما دیده اید و باز هم معامله کرده اید، یا عیب بعد از معامله به وجود آمده، دیگر نمی توانید از خیار عیب استفاده کنید. این خیار هم فوری است. مثال: خرید یک خودرو که بعداً مشخص می شود موتور آن در زمان فروش، روغن ریزی پنهان داشته است.

خیار تدلیس (ماده 438 تا 440 قانون مدنی)

تدلیس یعنی فریب! اگر یکی از طرفین معامله با کارهای فریبنده و گول زننده، طرف مقابل را تحریک به انجام معامله کند، آن شخص فریب خورده حق دارد معامله را فسخ کند. این فریب می تواند با پنهان کردن یک عیب اساسی، یا با نشان دادن یک صفت خوب که در واقع وجود ندارد، اتفاق بیفتد. مثلاً اگر فروشنده یک ملک، برای اینکه مشتری را گول بزند، با رنگ کردن دیوارها عیب نمادنگی ساختمان را پنهان کند و مشتری بر اساس همین ظاهر فریب بخورد و ملک را بخرد، بعداً می تواند با استناد به خیار تدلیس، معامله را فسخ کند. خیار تدلیس هم معمولاً فوری است و باید به محض اطلاع از فریب، اعمال شود.

خیار تبعض صفقه (ماده 441 تا 443 قانون مدنی)

تبعض صفقه یک واژه حقوقی است که به معنای تجزیه شدن معامله است. این خیار وقتی پیش می آید که یک معامله نسبت به بخشی از موضوع آن باطل باشد. مثلاً شما ده جریب زمین می خرید، اما بعداً معلوم می شود که سند دو جریب از آن، از اساس باطل بوده و فروشنده حق فروش آن را نداشته است. در اینجا معامله نسبت به هشت جریب صحیح است و نسبت به دو جریب باطل. حالا شما حق دارید: یا کل معامله را فسخ کنید و همه پولتان را پس بگیرید، یا اینکه آن هشت جریب صحیح را قبول کنید و فقط پول آن دو جریب باطل را پس بگیرید. این خیار هم در معاملات ملکی زیاد اتفاق می افتد.

خیار تخلف از شرط (ماده 237 تا 240 و 444 قانون مدنی)

این خیار زمانی به وجود می آید که یکی از طرفین معامله، به شرطی که در متن قرارداد گنجانده شده، عمل نکند. شروط می توانند انواع مختلفی داشته باشند: شرط صفت (مثلاً خانه با نمای سنگی باشد)، شرط فعل (مثلاً فروشنده تا یک ماه دیگر سند را منتقل کند) یا شرط نتیجه (مثلاً انتقال سند بلافاصله بعد از عقد). اگر طرف مقابل به شرطی که کرده، عمل نکند، شما اول باید تلاش کنید او را مجبور به انجام شرط کنید و اگر این امکان نبود، می توانید معامله را فسخ کنید. مثلاً اگر فروشنده ملک شرط کرده باشد که انشعابات را تا یک ماه وصل کند و این کار را نکند، خریدار ابتدا می تواند او را ملزم به انجام این کار کند و اگر نشد، حق فسخ دارد.

شرایط عمومی اعمال خیارات و نکات حقوقی مهم

خب، تا اینجا با انواع خیارات آشنا شدیم. اما دانستن اسمشان کافی نیست. هر کدام از این حقوق، قواعد و شرایط خاص خودش را برای اعمال دارد. مثل این است که بدانید یک ماشین دارید، ولی ندانید چطور باید روشنش کنید و با آن رانندگی کنید! اینجا می خواهیم مهمترین نکات حقوقی و شرایطی را بگوییم که برای استفاده از این اختیارات لازم است بدانید.

خیارات فوری و غیرفوری: زمان بندی خیلی مهم است!

یکی از مهمترین تفاوت های خیارات، در «فوریت» یا «عدم فوریت» اعمال آن هاست. یعنی بعضی از خیارات را به محض اینکه متوجه شدید، باید فوراً اعمال کنید وگرنه حقتان از بین می رود، و بعضی دیگر مهلت بیشتری دارند. مثل اینکه باید سر وقت برای ویزیت دکتر بروی، وگرنه نوبتت می سوزد.

خیارات فوری (به محض اطلاع باید عمل کنید):

• خیار غبن: به محض اینکه فهمیدید حسابی کلاه سرتان رفته، باید اقدام کنید.
• خیار عیب: وقتی عیب پنهان را کشف کردید، نباید معطل کنید.
• خیار تدلیس: به محض اینکه متوجه فریب شدید، باید دست به کار شوید.
• خیار رؤیت و تخلف وصف: وقتی کالایی را دیدید و متوجه شدید با توصیفش فرق دارد، فوراً اقدام کنید.

این «فوری بودن» یعنی بدون تأخیر غیرمتعارف. یعنی نباید مدتی از اطلاع شما بگذرد که عرفاً آن را مسامحه بدانند. مثلاً اگر یک هفته بعد از کشف عیب تازه اقدام کنید، ممکن است حقتان از بین رفته باشد. اما خیارات غیرفوری، مهلت بیشتری دارند و نیازی به عجله زیاد نیست:

• خیار مجلس: تا زمانی که در مجلس عقد هستید، می توانید فسخ کنید.
• خیار حیوان: سه روز مهلت دارید.
• خیار شرط: طبق مدت زمانی که در قرارداد تعیین شده، فرصت دارید.
• خیار تأخیر ثمن: سه روز پس از معامله برای فروشنده.
• خیار تبعض صفقه: مهلت آن به اندازه خیار تخلف از وصف و عیب است و باید در فوریت عرفی عمل شود.
• خیار تخلف از شرط: تا زمانی که امکان اجبار به شرط وجود دارد، این حق باقی است.

اسقاط کافه خیارات: چه زمانی حق فسخ از بین می رود؟

احتمالاً در خیلی از قراردادها، به خصوص قراردادهای ملکی، جمله ای شبیه این دیده اید: طرفین کافه خیارات را از خود ساقط نمودند. یعنی چه؟ یعنی همه خیاراتی که گفتیم، از جمله خیار غبن، عیب، تدلیس و… را از خودشان سلب کرده اند و دیگر نمی توانند به استناد آن ها معامله را به هم بزنند. این یک بند خیلی رایج و البته مهم در قراردادهاست که باید حسابی حواستان به آن باشد.

اما آیا همه خیارات قابل اسقاط هستند؟ جوابش این است که تقریباً بله، اما چند مورد خاص هم هست که بعضی حقوقدان ها معتقدند قابل اسقاط نیستند، یا اسقاطشان جای بحث دارد. مثلاً خیار تدلیس (فریب) و خیار تعذر تسلیم (عدم امکان تحویل مورد معامله). در واقع این ها بیشتر از جنس ابطال یا انفساخ هستند و چون قرارداد را از اساس زیر سوال می برند، شاید نتوان از قبل حق فسخ آن ها را سلب کرد.

پس قبل از امضای هر قراردادی که بند اسقاط کافه خیارات دارد، حسابی چشم هایتان را باز کنید و بدانید با امضای آن، ممکن است دیگر راه برگشتی نداشته باشید، مگر در موارد استثنایی.

کاربرد خیارات در انواع معاملات: فقط برای ملک نیست!

شاید در ذهن خیلی ها، خیارات فقط مختص معاملات ملکی باشند، اما اینطور نیست. این اختیارات تقریباً در تمام عقود لازم (قراردادهای لازم الاجرا) قابل اعمال هستند؛ یعنی از خرید و فروش ماشین و کالا گرفته تا قراردادهای اجاره و حتی برخی قراردادهای خدماتی. البته برخی از خیارات مثل خیار تأخیر ثمن فقط در عقد بیع (خرید و فروش) کاربرد دارند. اما به طور کلی، هر جا که تعهدی وجود داشته باشد و شرایطش مهیا شود، می توانید از این حقوق استفاده کنید.

مراحل و نحوه اعمال خیار فسخ در عمل

حالا که خیارات را شناختیم و شرایطشان را فهمیدیم، مهم است که بدانیم چطور باید در عمل آن ها را اعمال کنیم. اعمال خیار فسخ، یک فرآیند حقوقی است و باید طبق اصول و قواعد خودش انجام شود تا نتیجه بدهد. اینطور نیست که همین طوری زنگ بزنید به طرف مقابل و بگویید من معامله را فسخ کردم! این کار خودش قاعده و قانون دارد.

اطلاع رسانی رسمی به طرف مقابل: اظهارنامه قضایی، اولین قدم

اولین و مهمترین قدم، این است که به صورت رسمی و قانونی به طرف مقابل اطلاع دهید که قصد فسخ معامله را دارید و می خواهید از حق خیار خودتان استفاده کنید. بهترین و معتبرترین راه برای این کار، ارسال یک اظهارنامه قضایی است. اظهارنامه یک برگه رسمی است که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به طرف مقابل ارسال می شود و در آن شما دلیل فسخ (یعنی نوع خیار) و خواسته تان را به صورت واضح و رسمی بیان می کنید.

چرا اظهارنامه مهم است؟ چون بعداً اگر کار به دادگاه کشید، اظهارنامه شما یک سند معتبر است که ثابت می کند شما در زمان مناسب و به شیوه صحیح، قصدتان را برای فسخ اعلام کرده اید و به خصوص در خیارات فوری، این موضوع حسابی به کمکتان می آید.

طرح دعوای فسخ در مراجع قضایی: راه حل نهایی

اگر بعد از ارسال اظهارنامه، طرف مقابل همکاری نکرد و معامله را به هم نزد، آن وقت چاره ای نیست جز اینکه به دادگاه مراجعه کنید. در این مرحله، باید یک دادخواست فسخ معامله تنظیم کنید و آن را از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه صالح ارائه دهید. این دادخواست باید شامل موارد زیر باشد:

• مشخصات کامل شما و طرف مقابل.
• توضیح کامل معامله و تاریخ آن.
• نوع خیاری که به آن استناد می کنید و دلایل و مدارک اثبات آن.
• خواسته تان (فسخ معامله و اعاده وضع به حالت قبل).

برای تنظیم دادخواست و پیگیری پرونده، بهتر است حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب مشورت کنید. او می تواند شما را در جمع آوری مدارک لازم (مثل قرارداد، مدارک اثبات عیب، گواهی قیمت کارشناس در غبن و…) و انجام صحیح مراحل یاری کند. یادتان باشد که ثبت نام در سامانه ثنا هم برای پیگیری پرونده و دریافت ابلاغیه ها ضروری است.

آثار حقوقی اعمال خیار فسخ: بعد از فسخ چه اتفاقی می افتد؟

وقتی معامله ای فسخ می شود، یعنی قرارداد از همان لحظه فسخ، بی اعتبار می شود و هر چیزی که رد و بدل شده، باید به صاحب اصلی اش برگردد. به این می گویند اعاده وضعیت به قبل از عقد. مثلاً اگر شما ملکی را فروخته اید و بعد با خیار غبن آن را فسخ کرده اید:

• شما باید پولی که از خریدار گرفته اید را به او پس بدهید.
• خریدار هم باید ملک را به شما برگرداند.

اگر خسارتی وارد شده باشد، ممکن است نیاز به جبران آن هم باشد. پس از فسخ، طرفین دیگر هیچ تعهدی نسبت به هم بر اساس آن قرارداد ندارند و باید همه چیز را به حالت اولیه برگردانند.

اسقاط کافه خیارات: چه زمانی دیگر حق فسخ نداریم؟

حتماً دیده اید که در خیلی از قراردادها، به خصوص معاملات ملکی و خرید و فروش های بزرگ، یک بندی وجود دارد که می گوید: طرفین کافه خیارات را از خود ساقط نمودند. این جمله برای خیلی ها گنگ و نامفهوم است، اما اهمیت فوق العاده ای دارد. بگذارید این موضوع را شفاف تر کنیم تا در هیچ معامله ای غافلگیر نشوید.

اسقاط کافه خیارات یعنی چه؟

به زبان ساده، «اسقاط کافه خیارات» یعنی شما و طرف مقابل، با توافق هم، تمام اختیارات قانونی فسخ معامله (یعنی همان خیاراتی که تا الان در موردشان حرف زدیم) را از خودتان سلب کرده اید. یعنی در آینده، حتی اگر یکی از آن دلایل قانونی برای فسخ معامله پیش بیاید، دیگر نمی توانید به استناد آن، قرارداد را به هم بزنید و باید به آن پایبند بمانید.

چرا افراد این شرط را می پذیرند؟

اغلب برای اینکه طرفین معامله خیالشان از پایداری قرارداد راحت باشد و از نوسانات بازار یا تغییر سلیقه پشیمان نشوند، این بند را در قرارداد می آورند. در واقع، این شرط برای «محکم کاری» در قراردادها استفاده می شود تا هر دو طرف بدانند که راه برگشتی وجود ندارد و باید به تعهداتشان عمل کنند.

آیا همه خیارات قابل اسقاط هستند؟

در حالت کلی و بر اساس اصل «آزادی اراده طرفین در قراردادها»، بله، شما می توانید از حق فسخ خودتان صرف نظر کنید. اما این قاعده همیشه مطلق نیست. برخی از حقوقدانان برجسته و نظریه پردازان حقوقی معتقدند که چند خیار خاص هستند که حتی با وجود شرط اسقاط کافه خیارات هم نمی توانند ساقط شوند یا اسقاط آن ها دارای محدودیت است. این خیارات عبارتند از:

• خیار تدلیس: یعنی حق فسخ به دلیل فریب. برخی معتقدند فریب یک عمل غیراخلاقی و غیرقانونی است و نمی توان از قبل حق مقابله با آن را از خود سلب کرد.
• خیار تفلیس: اگر خریدار مفلس شود و توان پرداخت ثمن را نداشته باشد، فروشنده حق فسخ دارد. این خیار هم در زمره مواردی است که اسقاط آن محل بحث است.
• خیار تعذر تسلیم: اگر فروشنده به هیچ وجه نتواند مبیع (مال مورد معامله) را تحویل دهد، معامله قابل فسخ است. این خیار هم از جمله حقوقی است که اسقاط آن دشوار است.

این موارد خاص، بیشتر از اینکه خیار به معنای واقعی باشند، به نوعی به ماهیت و صحت خود قرارداد برمی گردند. پس حتی اگر بندی در قرارداد وجود داشت که می گفت «تمام خیارات ساقط شد»، در این موارد خاص ممکن است بتوانید برای فسخ اقدام کنید. اما باز هم تأکید می شود که در این گونه موارد حتماً با یک متخصص حقوقی مشورت کنید.

نکته مهم: پیش از امضای هر سندی، متن آن را با دقت بخوانید. اگر نمی خواهید حق فسخ تان از بین برود، این بند را حذف کنید یا حداقل آن را تغییر دهید. آگاهی شما از حقوق تان، بهترین محافظ در برابر مشکلات احتمالی است.

نتیجه گیری

خب، تا اینجا با انواع خیارات در معامله حسابی آشنا شدیم و فهمیدیم که این اختیارات قانونی چقدر می توانند به کارمان بیایند. دیدیم که از خیار مجلس ساده که تا قبل از جدا شدن طرفین معامله برقرار است، تا خیار غبن که جلوی ضرر و زیان فاحش ما را می گیرد، و خیار تدلیس که در برابر فریب کاری ها از ما محافظت می کند، همه اینها ابزارهای قدرتمندی هستند که قانون برای حفظ عدالت و حقوق ما در معاملات فراهم کرده است.

یاد گرفتیم که برخی از این خیارات فوری هستند و باید به محض اطلاع از وجودشان، سریعاً برای اعمال آن ها اقدام کنیم وگرنه حقمون از بین می رود. همچنین فهمیدیم که بندی مثل اسقاط کافه خیارات در قراردادها می تواند تمام این حقوق را از ما بگیرد، مگر در موارد خیلی خاص. به همین دلیل است که همیشه می گوییم، قبل از امضای هر سند و انجام هر معامله ای، چشم هایتان را خوب باز کنید و با آگاهی کامل تصمیم بگیرید.

اینکه شما این مقاله را تا اینجا خوانده اید، نشان می دهد که به دنبال آگاهی و محافظت از خودتان هستید و این بهترین سرمایه گذاری است. آگاهی شما از این قوانین، نه تنها شما را در برابر سوءاستفاده ها حفظ می کند، بلکه باعث می شود با اطمینان خاطر بیشتری وارد هر معامله ای شوید. اگر یک وقت کارتان به جاهای باریک کشید یا در مورد یک خیار خاص سوالی داشتید، هرگز خودتان به تنهایی وارد گود نشوید. همیشه و حتماً با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید. آن ها می توانند با دانش و تجربه شان، بهترین راهنمایی را به شما ارائه دهند و از حقتان دفاع کنند. به قول معروف، «کار را به کاردان بسپارید.»